根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

       该条是关于商品房预售合同效力和补办商品房预售许可证明对合同效力影响的解释。

《城市房地产管理法》第44条规定商品房预售必须具备4个条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2、持有建设工程规划许可证和施工许可证。3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进步和竣工交付日期。4、办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

提醒注意几点：1、只有商品房预售许可证是商品房预售合同是否有效的一个条件，其他《城市房地产管理法》第44条规定的“取得土地使用权证书”等前3个条件并不是预售合同是否有效的条件。2、签订合同时未取得商品房预售许可证也并非合同一定无效，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条确定了合同效力可以补正，补正期限为：出卖人如果起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效。3、签订合同时应审慎，查阅开发商是否取得商品房预售许可证明。4、当面临可能存在合同无效情形，尽快委托律师进行证据搜集，并第一时间立案，以避免损失，维护自身的合法权利。