案由：李先生想将登记在自己名下的夫妻共同房产出售，将该房产信息挂到交易网站上后，王先生看到觉得很满意想购买该房产。双方商定后，王先生以50万元的价格购买李先生的房屋并与李先生个人签订购房合同，李先生当日收到了房屋全款,后双方办理了更名过户。后李先生的妻子张女士知道该事情后不同意出售房屋，拒绝搬出房屋并称购房合同没有张女士的签字合同不生效。现就该房屋买卖合同效力如何认定，王先生提出疑问？

律师解答：根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定。在房地产交易过程中，购房人有理由相信房屋买卖合同中的出卖人是唯一的所有权人，其有权处分房地产。购房人没有义务去审查出卖人是否已婚，转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产之类的信息。事实上，购房人也难以核查上述信息。若将审查义务强加于购房人将不利于鼓励交易，也将增加不必要的交易成本。在现代社会经济生活中，维护交易安全是法律所追求的价值目标。因此，在这情况下，认定房地产买卖合同有效为宜，若因此损害到出卖人的配偶的利益，出卖人的配偶可向出卖人请求赔偿损失。

本案中，由于该房产只是登记在李先生个人名下，如没有证据证明李先生与王先生签订合同时有恶意串通损害张女士的权益的情况，那么应当认定李先生与王先生签订的购房合同合法有效。该房屋已办理更名过户手续，并登记在王先生名下，王先生可以通过法院向张女士提起诉讼，胜诉后申请强制执行。另外，如果本案房产登记在张女士名下，而王先生与李先生签订购房合同，那么该案的合同效力则需张女士追认同意方能有效。

律师提醒，房产交易金额往往较大，务必核实出售人的信息与房产登记信息是否一致，如不一致，必须要求房产登记人签订合同，如房产登记人有配偶则应当要求配偶一同签字，以减少以后更名过户带来的麻烦。

河北邯邦律师事务所   马婧律师