答辩状

   答辩人：刘XX

   住址：XX区XX街道办事处XX村

    因张XX要求答辩人归还争议房屋一案，现提出答辩意见如下：

    原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回，理由如下：

     一、原告所依据的房屋转让协议书是在答辩人父母受胁迫的情况下所签订的。

     根据被告之母王XX陈述，该协议内容是在未与刘XX、王XX二人协商，也未征得二人同意的情况下，原告事先拟好文本带人逼迫刘XX、王XX二人在上面所按手印，应属无效。况且刘XX借款的真实性无法确认，即使其本人借款，但由于其从未对王XX实施抚养义务，其借款也不应有王XX个人财产偿还。

     二、根据国家关于农村宅基地相关法律法规，原告与刘XX、王XX签订的房屋转让协议书无效，原告对争议房屋无所有权，因此原告的诉讼请求不能成立。

     《中华人民共和国土地管理法》

第八条：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

     2001年山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知

（鲁政发〔２００１〕８９号）

    第四条规定、依法妥善处理农村宅基地管理中存在的问题

     村民未经县级人民政府批准违法占地建房的，县级人民政府土地行政主管部门有权依法查处。所建房宅符合规划，经户主申请免予拆除处罚的，应按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条处罚，并依法办理宅基地审批手续。对不符合规划的，必须予以拆除。严格禁止村民或村集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的，土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。经县（市、区）有关行政主管部门批准，允许进城务工经商村民、户口迁移到外地且不在本村居住的村民，将其拥有的房屋连同宅基地，有偿转让或出租给符合建房条件的本村村民，但转让或出租后不得另行申请宅基地。对村、乡镇越权批地建房或擅自买卖、转让宅基地的，要依照有关规定严肃处理。

     山东省高级人民法院《关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知》鲁高法（2005）201号

     第五条（三）关于农村私有房屋买卖合同的效力问题。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，会议认为，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。

      山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》鲁高法【2008】243号

     第六条第（三）项：关于城镇居民购买农村村民私有房屋和“小产权房”的效力问题。宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系。对于建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的买卖问题，我国法律包括物权法均没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条第2款规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。法律也明确规定禁止农村宅基地随意转让和抵押，可见，国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物，因此，人民法院应当按照《2005年全省民事审判工作座谈会纪要》的意见，据此认定城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。 对于本集体经济组织之外的其他集体经济组织成员购买农村居民宅基地和住宅的，应当如何处理，法律未明确规定。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，因此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效。

      《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》

第56条明确规定：“农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。” 
       根据以上法律法规，原告为XX县XX镇XX村村民，刘XX、王XX为XX区XX街道办事处XX村村民，原告与刘XX、王XX不属于同一农村集体经济组织成员，因此原告与刘XX、王XX签订的房屋转让协议书无效，原告对房屋转让协议书中的争议房屋无所有权，原告的诉讼请求不能成立。

     三、假设原告与刘XX、王XX签订的房屋转让协议书有效的话，房屋转让协议书也是附生效条件的合同，条件没有成就，房屋转让协议书也不能生效，原告也不能主张对争议房屋的所有权。

     《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。原告与刘XX、王XX签订的房屋转让协议书第2条规定：甲方（刘XX、王XX）仍有居住权，待甲方百年之后，乙方可随意处分此房屋。因此原告与刘XX、王XX签订的房屋转让协议书为附条件的合同，此房屋转让协议书生效条件为甲方（刘XX、王XX）百年之后，也就是两人都去世后。现在虽然刘XX已去世，但王XX还健在，因此原告与刘XX、王XX签订的房屋转让协议书还未生效，而原告在房屋转让协议书生效条件还未成就时要求拥有此房屋，很显然原告的诉讼请求不能成立。

    四、XX区人民法院（XX）新民初字第XX号民事判决书认定事实不清、证据不足、适用法律错误，答辩人保留申请再审的权利。

     XX区人民法院（XX）新民初字第XX号民事判决书在原告未提供任何证据证明刘XX等五被告继承遗产，而法院也未查明五被告继承遗产情况就判决刘XX等五被告承担刘XX的借款债务，纯属事实不清证据不足。法律明文规定农村宅基地禁止买卖，而XX区人民法院（XX）新民初字第XX号民事判决书违背法律规定，对原告与刘XX、王XX签订的房屋转让协议书予以认定，纯属适用法律错误。

     综上：原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。

     以上意见，请法庭予以采纳，谢谢！

    此致

XX区人民法院

                                          答辩人：

                                              年  月  日