推荐理由

房屋租赁合同履行过程中遇征收拆迁，合同解除后所获补偿款归属，应以房屋所有权人享有为原则，其他人要主张补偿款的，都应当以与房屋所有权人之间具有明确的约定为前提，并不能依据征收补偿协议或计算清单以补偿项目名称来确定具体补偿款项的归属。考虑承租人客观上存在装饰装修、停产停业等损失，可依据公平和诚信等法律原则对其遭受的损失适当予以补偿。

关键词

租赁合同；公平原则；补偿

案情摘要

原告朱荣辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告征迁产生补偿租户的补偿款101079元；退还原告未到期租金14250元、押金2000元。2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告给付原告征迁产生补偿租户的补偿款86928元；退还原告未到期租金14250元、押金2000元，共计103178元。事实和理由：2012年8月25日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将坐落于遂昌县妙高街道车站路66号的店面出租给原告，租期一年，每满一年重新签订一次合同，最后一期租赁到期日为2018年9月27日，被告收取原告支付的全年租金28500元，押金2000元。2013年6月7日，原告向遂昌县市场监督管理局申办营业执照，店名为遂昌荣辉小吃店，并对店面进行了装修，改造排污、排气设施。2017年原告对承租的店面进行部分装修，重新吊顶、贴瓷砖等共支出装修费27000余元。2017年11月12日，遂昌县人民政府公布了三溪口城市更新项目，原告承租的店面在拆迁范围内，将在2018年3月底前腾空。因涉及承租户补偿分配及未到期租金和押金退回事宜，原告多次找被告协商，被告拒不配合处理。 被告上官利斌辩称，1．对方狮子大开口索要的征迁补偿款无法律依据，才导致双方无法进行协商；2．未到期的租金、押金同意退回给原告，但停产停业损失补偿费、搬迁奖等补偿款项与租户无关，都属于房屋所有权人；3．《租赁合同》第七条明确约定“如果需要修建装潢都需经甲方同意，建成后不得自行拆除，退房后，甲方不作任何补偿”，现合同无法履行是政府征迁导致，系不可抗力，不是我方责任，故15474元装修补偿费应该归我方所有。何况，就算未经任何装修的房屋，政府也按200元一平方予以补偿的。 本院经审理认定事实如下：2017年8月25日，原告作为承租人、被告作为出租人，就被告所有的坐落于遂昌县店面的续租事宜签订《租赁合同》一份。双方约定：租赁期限从2017年9月28日至2018年9月27日止；年租金28500元，押金2000元，一次性付清；如需修建与装潢都需经甲方（出租人）同意，建成后乙方（承租人）不得自行拆除，退房后甲方（出租人）不作任何补偿，并对水电费的支付、续租等相关事项进行了约定。2017年11月，遂昌县三溪口区块城市更新建设项目启动，上述店面房在征收范围内，需于2018年3月底前腾空。被告在与征收部门签订征收补偿协议后，于2017年12月份告知原告因政府征收其承租的房屋，愿意退回押金及未到期租金，要求其于规定期限内腾空。因双方对补偿款分配事宜无法协商达成共识，原告遂向法院起诉，提出如上诉讼请求。 另查明：原告诉请中主张的各项补偿、补贴及奖励，征收部门确定的金额为商业用房停产停业损失补偿费51249元、商业用房附属物评估补偿费870元、商业用房室内装修评估补偿费15474元、被征收商业用房搬迁费313元、被征收商业用房临时安置费2251元、规定期限内搬迁奖励3126元、其它补偿（设备隔油池）3610元。庭审过程中，被告同意按照征收部门确定的标准支付原告设备、附属物补偿费及被商业用房搬迁费共计4793元。原、被告一致同意由被告退回原告未到期租金14250元及押金2000元。另原告在征收部门规定的期限内，于2018年3月29日腾空上述房屋。 上述事实有原告提供的租赁合同、营业执照、房权证，被告提供的租赁合同及本院调取的被征收房屋补偿补贴及奖励计算清单和原被告庭审陈述、询问笔录等在卷佐证，证据经庭审质证和本院审查，予以采信。

争议焦点

一、租赁房屋被征收所得补偿款的归属认定。二、合同终止给承租人造成损失补偿规则

裁判要点

原、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，本应按约履行，但由于房屋被国家依法征收，继续履行合同的条件已丧失，租赁合同自被告通知原告房屋被征收要求其腾空时解除。因该合同的终止系国家基于公共利益的征收所致，应当按照不可抗力处理，故被告可免除相关责任。租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿对象，主张权利的依据应是合同法和双方约定，因本案当事人双方并未在租赁合同中约定相关拆迁补偿归属事宜，亦没有法律规定相关补偿款归属于承租人，故原告不能依据征收项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人，但考虑合同的终止不可归责于双方当事人，结合原告在合同剩余期限经营可得利益和因合同提前终止造成各项损失及搬迁、重新恢复生产经营期限，以及被告所获相关补偿情况等，按照公平和诚信原则，被告应对原告遭受的损失适当予以补偿，

适用法律

《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国合同法》第九十四条,《中华人民共和国合同法》第二百一十二条,《中华人民共和国合同法》第二百二十八条