宅基地房屋买卖十六年，卖方毁约起诉，一二审都败诉！

案情介绍

2001年，家住白云区某村的李女士因嫁往国外定居，担心其在白云区某村的房屋因无人居住而一直处于闲置状态，造成资源的浪费，加之其前往国外定居也需要一笔资金，遂产生将自家宅基地上的房屋卖出的想法。而后经他人介绍，李女士与在广州务工的云南籍女子徐小姐达成合意，并在第三人的见证下签订了协议书。协议约定李女士将其位于白云区某村三层整幢房屋以七万元的价格转让给徐小姐，如需办理房产手续，李女士会配合徐小姐前往办理，如国家需拆迁，拆迁赔偿归徐小姐所有。

因李女士的房屋过于残旧，建筑质量很差，买受人徐小姐接手后拆除了原先的三层建筑物，在原地址上新建了四层房屋。房屋建成后，一直由徐小姐及其亲属使用至今。时隔十六年，到了2017年，李女士看到广州的经济快速发展及房产大幅升值，多次要求徐小姐返还房屋，遭到徐小姐的拒绝。2017年8月，李女士以其所出售的房屋涉及宅基地，为村证房，徐小姐非该村集体成员，没有购房资格为由，请求法院确认其与徐小姐签订的协议无效，要求徐小姐返还宅基地及其原建筑物。

律师分析

被告徐小姐多方咨询后，委托陈旺律师为其代理人应诉。陈旺律师认为，被告转让房屋后将原房屋拆除重建未进行报建属于违法建筑，应由行政机关先行处理，法院应驳回原告的起诉。

法院审判

2018年3月19日，广州市白云区人民法院对该案作出裁定，合议庭采纳了陈旺律师的意见，裁定驳回了李女士的起诉。

2018年3月28日，李女士再次以相同的理由向广州中院提起上诉。徐小姐接到法院的传票后再次委托陈旺律师，请求陈旺律师为其保住房屋。而后陈旺律师在开庭时再次说明上诉人转让的房屋已被拆除，新建的房屋未进行报建审批，属于违法建筑，应由行政主管部门先行处理，法院应驳回上诉人的起诉。其次上诉人请求返还房屋也因已拆除十六年之久的客观原因无法返还。

2018年6月11号，广州中院再次采纳了陈旺律师的意见，驳回了李女士的上诉。

案件启示：

本案涉及村证房买卖事宜，是“小产权房”买卖的一种。关于农村房屋买卖合同是否有效，因为没有明文的法律规定，实务中各地法院的处理方式也有所不同，根据不同的案情，法院可能会不予受理，或者受理后仅认可集体组织成员之间签订的合同效力，对于将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，认为不具有法律效力。所以小产权房买卖具有较大法律风险，大家务必谨慎对待。若产生纠纷应及时聘请专业的律师进行处理，避免因拆迁或者其他情况致使自己遭受经济损失。