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  • 姓名 : 陈国华
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试论住宅小区会所的所有权归属及其诉讼实务

作者:陈国华来源:找法网更新日期:2018-07-20浏览量:2893

摘  要:与会所有关的争议案件日渐增多,根源于物权法并无明确会所的归属,司法判决不统一。理论界对大致有四种观点,本文主张 以意思自治原则确定会所的归属,没有约定的归于业主;对于与会所有关的诉讼实务,应当注意诉讼主体资格以避免驳回起诉。

关键词:住宅小区会所;所有权;建筑物区分所有权;诉讼主体资格

 


本世纪我国城市化速度不断加快,城镇住宅建设日新月异,住宅小区内会所归属等物权纠纷急遽增加,而各地法院处理这类纠纷缺乏具体的规则供给,笼统原则的法律规定或者司法解释明显滞后,使得这类纠纷的判决结果标准不一,同案异判不可避免。在法学理论上提供这类纠纷的解决依据或者路径是当前法学界的任务之一,本人[1]参考现有最新研究成果,结合各地地方法规和司法实践的处理情况,探究学界对会所归属不同观点及其法律和司法解释的内涵,提出一己之见,目的是为住宅小区会所的归属相关纠纷的解决提供理论支持或者思路。

 

一、住宅小区会所的概念及其诉讼纠纷特征

 从“会所”的词源来看,成书于春秋末期的《左传•成公十一年》:“齐明,所以质信也。会所,信之始也”,这里的会所是盟会的处所,唐朝李延寿所撰的《南史•宋纪中•文帝》:“九月己未,开酒禁。癸酉,宴于武帐堂 ,上将行,敕诸子且勿食,至会所赐饌”,这里的会所指会聚的处所。一般认为,现代会所(club or clubhouse)起源自17世纪的英国,是上流社会排他性的社交场所,20世纪初,又音译为俱乐部,并伴随着“浪漫”、“民主”等西方文明来到我国。[1]P36

《现代汉语词典》将“会所”注释为:住宅小区设立的娱乐、社交、休闲、健身等服务的场所。[2]P582根据国内一些学者的研究,香港回归前是英国的海外殖民地之一,深受英国的影响,于是会所在香港得以迅速发展,回归后会所的设立延续了之前的发展模式,该模式可以分为公共会所和社区会所,前者以盈利为目的,设于市中心,会员来源于社会,后者不以盈利为目的,设于高档小区,会员来源于业主及其访客,并为会员提供健身娱乐等综合服务。深圳比邻香港,为内地房地产商业最先发育、发展的地方,深受香港会所的模式的影响,并由深圳进一步向内地辐射,20世纪九十年代之初,广州等城市的高档小区便出现类似于香港的社区会所,深圳百仕达花园一期项目的兴建的会所,广州的顺德碧桂园等是早期的代表。[3]P41

这里选择近期较为典型的案例予以介绍或述评。

与会所有关的案件纠纷的特点如下:

(一)争议的当事人,一方通常为建设方(开发商),另一方为业主或业委会,且后者具有分散性和人数众多的特点。大型楼盘动辄业主数百或数千,以会所为诉讼标的之诉,必然导致后者人数众多,如吴某某等100多名原告诉被告宁波市某房地产公司的会所权属争议一案。[4]

(二)法律关系复杂,案件类型较为繁多。因城镇人口激增,以及土地的集约化使用,现代物权的特征,已经不是单一业主对应单一的物业(建筑物)为主要表征,而是一幢建筑物或数幢建筑物对应数位或数十位或更多的业主,但是,现行法律特别是《物权法》及其司法解释未因应这一现实问题,而是刻意回避了会所的归属的规定,使得各地法院裁判标准难以统一。

与会所纠纷有关的案件的类型,无非是确认之诉,如开发商与业主之间关于会所权属之争;给付之诉:如物业管理费的支付、规划报建施工资料的交付,返还会所之争议;形成权之诉:如撤销或变更物业买卖合同纠纷;其他还有物上请求权纠纷;侵权纠纷,如排除妨碍,恢复原状,赔偿损失等;前述类型案件本文后半部分详论。

(三)引发纠纷的原因多样化。主要有开发商广告宣传与交付物业不符引发的合同纠纷;开发商与业主或业委会对于会所的权属争议;开发商转让会所之后,受让人改变会所用途引致的争议。

(四)案件处理难度大,可以参照的成例少。与传统的纠纷,如离婚或析产等家事纠纷、一般人身侵权纠纷,一屋一户的物权争议等不同,涉及会所的案件,是近年来才产生的案件,司法机关积累的案例不多,成熟的更少,至今,《最高人民法院公报》中,尚未披露一则案例。

 

二、《物权法》及其司法解释以及地方法规关于住宅小区会所的规定

(一)《物权法》及其司法解释的规定

《物权法》第七十条、第七十三条规定了业主的专有部分和共有部分的范围,即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分即建筑区划内的道路(城镇公共道路除外)、建筑区划内的绿地(城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房享有共有和共同管理的权利,会所的归属如前所述,该法没有明确,故在法律适用或者法律解释方面,必然产生极大地争论。多数人学者和现有判决皆认为会所不属于公共场所、公用设施和物业服务用房,但是属于什么,就语焉不详了。会所如果不是业主共有,则更非国家所有,那么,必然属于私人专有了,作为建筑物区划内的建筑物的所有人不是业主就是建设者,于是会所成为开发商所有,但是,因物权法及其司法解释没有该明确规定,显然这一观点,也是缺乏法律依据的。

现行物权法司法解释虽然进一步明确了业主、建筑区划内专有部分、共有部分的内涵和外延,但是,回避会所归属引致的争议本来就不会产生的,《物权法(草案)》明确了会所的归属判断准则[5],只因在全国人大审议该草案中,法律委员会认为会所大多由建设者投资经营形成的,一般不是附属物,故不属于业主共有,于是最后通过的《物权法》可能影响会所解释或适用的,集中体现在第70条、第73条和第74条规定中。

(二)地方法规关于会所的归属规定

1、会所属于业主

黑龙江省会哈尔滨市发文明确规定了会所属于业主共有。[6]

2、会所属于开发商

2006年8月7日《淮安市政府关于加强房地产开发项目综合管理的通知》的附件一,明确规定会所费用不得摊入房屋售价,产权属于开发单位。[7]

 

三、住宅小区会所的所有权归属

(一)一些国家或地区对于会所权属的规定

1、美国。美国作为西方发达国家,除非极其豪华的住宅小区,一般小区并无会所,因为该国不允许住宅建设者为小区建设任何对外经营的会所除非与住宅分开立项和建设。如果开发商在小区建设会所的,该会所不得向外经营,并归属业主共有。非此即彼,是小区内建筑物区分所有权划分的原则,因此,一般地,在住宅小区里建设会所的,也为全体业主的共有财产。[8]P13

2、中国香港地区。根据《香港建筑物管理条例》,会所归入公用部分,即外墙及承重墙、地基、柱、梁及其他结构性支承物等一类中,故为业主共有。[9]

3、中国台湾地区。根据台湾地区“公寓大厦管理条例”,会所属于公寓大厦的约定共有部分,供业主共同使用。[10]P30

(二)国内目前对会所权属主要的学说

1、业主所有权说。该说认为会所是住宅的附属物,根据附属物随主物所有权转移而转移的理论,并根据最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第87条的规定,会所应当属于全体业主。[11]P54

2、建设单位所有说。该学说认为,根据《物权法》第30条和第142条,适用与建筑用地使用权相一致的原则,会所在建成之时其所有权归于建设单位。会所是专有部分,建设单位在销售房屋时未将会所作为公共设施作为开发成本分摊给业主,业主通常也不承担会所的维修费用。[12]P42

3、区分说。该种理论是前述观点的综合观点,认为应当依据公摊面积、房价构成确定,就是说建设单位提供了会所投资未进入开发成本,业主的购房价格不包含会所的投资成本,则会所的归建设者所有,反之,则归业主所有。[13]P31

4、意思自治说。对于会所的归属应当以商品房买卖合同的约定为标准,遵从意思自治。最高法院民一庭则认为:会所是建筑物区分所有权之专有部分,并根据《物权法》第74条第2款关于小区的车位、车库归建设者所有的规定,会所也应当为建设者所有,除非开发商与业主签订的买卖合同约定会所为业主共有部分[14]。著名民法学者王利明教授则相反,认为会所之归属应当依据当事人自治之原则由当事人约定,没有约定的,可以推定为业主共有。[15]P608-609

笔者认为,业主说或者建设者说,难免一刀切之嫌,不便平衡当事人的合法权益。既然在《物权法》对于会所属于建筑物规划内的专有部分,还是共有部分,没有明确的规定,以意思自治原则确定会所的归属对于减少交易成本,提高交易效率,就是一种不二之选择。遵从意思自治原则,就是在当事人的买卖合同中,对于会所有约定的,从约定;没有约定的,基于“房地一体”理论,业主享有住宅小区建筑区划内专有部分之所有权,以及建筑区划内的绿地和道路所占用的建设用地的使用权,还有其他公共场所、公用设施和物业服务用房的所有权,据此,会所之占地范围,并非城镇公共道路和绿地范围之内,而是建筑区划内专有部分建筑物占地范围以外的建设用地,可以推定属于业主共有之建设用地,故其上盖的会所之所有权应当归属业主。如果建设者保留会所之所有权的,则该建设者也是建筑物规划区的业主之一,是共有权人。

 

四、司法实践中对于会所权属诉讼应当注意的问题

会所权属的争议的处理,不外乎物权之诉、侵权之诉和合同之诉,这些争议应当注意诉讼主体资格问题。这是会所有关的诉讼业务首要的问题。在赣州市章贡区帝景豪园小区业主委员会(下称业主委会)与江西帝景置业有限公司(下称帝景公司)商品房销售合同纠纷一案中,对于业主委员会提出的其中之一的诉请是,责令帝景公司将小区会所交付其管理并由其无偿使用,该案一审判决认为,帝景公司除了在《商品房买卖合同》第十四条承诺会所在交房时达到使用条件外,并没有对会所的用途作出承诺。因此,帝景公司将会所出租给餐饮商家经营的行为无法认定为违约,业委会诉请交付其无偿管理没有依据,这是实体判决,实际上承认了业主委员会是合同主体,帝景公司不服并上诉后,江西省高级人民法院认为,因该诉请的基础是业主与帝景公司签订的《商品房销售合同》的约定,实质是签约当事人的合同履行和违约责任的承担之争议,不属于对小区会所权所有权争议和物业管理的争议,业主委员会不是签约主体故没有诉讼主体资格。该判决还认为,会所属于公共配套建筑不是小区业主共有设施,除非有特别约定或面积计入公摊,一般不是全体业主共有[16]P196-205。因此,该判决的法理基础是合同的相对性即商品房销售合同是特定的当事人(业主和开发商)享有权利或承担义务的协议,以及认为诉争会所不是业主共有及其业主共有权未受到侵害。

在北京第一中级人民法院在郎琴园小区业委会诉开发商润博公司侵权纠纷一案中,认定润博公司在小区土地上建设水井侵犯了业主共有的土地使用权,业主委员会有权就业主共有土地使用权起诉,并支持了该业主委员会的请求。但是,该院在成铭大厦业委会诉北京市轨道交通建设管理有限公司(轨道公司)所有权纠纷一案中,却驳回了业委会对轨道公司占有成铭大厦停车场和绿地要求侵权赔偿的诉请,认定业委会对于业主共有的停车场和绿地不具有实体上的权利,无权起诉[17]。北京第一中院对于业主共有的权属侵害事项作出截然相反的判决,反映了司法对于业委会民事权利能力的认识即诉讼主体的资格认识的不一致。

笔者认为:以合同权利为基础的会所交付之诉,其诉讼主体是合同当事人;会所物权争议,其主体是业主、开发商,业主委员会不能作为诉讼主体;会所物业管理合同之争议的主体则包括业主委员会(物业管理)在内的利害关系人。因业主委员会就权属、侵权问题提出的诉讼,只限于与业主共有和物业共同管理事项以及由此延伸引发的诉讼,与业主共有和物业管理无关的事项业委会就没有诉讼主体资格。基于会所是否是业主之共有之物业,司法认识不一,理论界也没有形成主流的观点,故涉及会所的权属侵害纠纷,不宜以小区业委会作为主体参加诉讼(本文已经刊载于《清远职业技术学院学报》)

 

 

参考文献:

[1]耿殿磊,凌萍.词汇“会所”考证[J].术语标准化与信息化技术,2008,(4).

[2]中国社会科学院语言研究所词典编辑室.现代汉语词典[M].北京:商务印书馆,2012.

[3]刘军.香港社区会所的运作探析[J].住宅科技,2002,(6).

[4]吴亚萍诉宁波市鄞州新成房地产开发有限公司.(2006) 甬鄞民一初字146号《民事判决书》.

[5]该草案第七十六条规定:“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房,属于业主共有,但属于市政建设的除外。 会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有”,审议中,全国人大法律委员会研究认为:从实际情况看,提供健身、娱乐等服务的会所,绝大多数作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的,一般不作为附属设施归业主共有,草案关于“会所”的规定可以删去。正式颁布的《物权法》代之以第73条和74条。

[6]黑龙江哈尔滨市人民政府《哈尔滨市居住区公益性服务设施管理暂行办法》第二条规定:“本办法适用于本市规划区内城市居住区公益性服务设施的规划、建设和使用管理。 居住区内的物业服务用房、会所及其他属于全体业主共有的共用设施的规划、建设和使用管理,不适用本办法”。

[7]《淮安市房地产开发项目建设条件意见书》第三条规定:“项目区域内配套建设的幼儿园、菜场和会所,由开发单位负责建设,费用不得摊入其他房屋售价,产权属开发单位,可由开发单位经营,也可转让他人”。

[8]戴忠喜.美国法中住宅小区车库及停车位、会所、绿地的归属[J].房地产与法律,2005,(11).

[9]根据《香港建筑物管理条例》附表1将会所、健身室、桑拿浴室以及包容健体或休憩设施的处所并列,归入公用部分即外墙及承重墙、地基、柱、梁及其他结构性支承物等一类中,公用部分(commonparts)指建筑物的全部,但不包括在土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主使用、占用或享用的部分,与大陆《物权法》中规定的共有部分含义相同。据此,会所归于业主共有。

[10]根据台湾地区“公寓大厦管理条例”,公寓大厦分为专有部分和共有部分,专有部分之公寓大厦之全部或一部分,具有使用上的独立性,且为区分所有者之标的物,共有部分指专有部分之外的其他部分及不属于专有之附属建筑物,而供共同使用者。公寓大厦之专有约定供共有使用的可以成为共有部分,该部分称之为“约定共有部分”,公寓之会所属于约定共有部分。尹章华,王惠光,林旺根,张德周,詹文凯,温丰文.公寓大厦管理条例解读[M].北京:中国政法大学出版社,2003.

[11]唐锋军.关于建筑物区分所有权制度几个问题的探讨[J].佛山科学技术学院学报(社会科学版),2008,(6).

[12]孙祖权,唐琳.关于住客会所的评估[J].中外房地产导报,2003,(18).

[13]丁静.“会所、车库归谁所有”当有明确标准[J].现代物业(新业主),2005,(12).

[14]杜万华、辛正郁、杨永清:《最高人民法院关于物权法“两个司法解释”的理解和适用[J].法律适用》2009年第7期第5页。

[15]王利明.物权法研究(修订版)[M].北京:中国人民大学出版社,2007.

[16]龚雪林.业主委员会不具有要求开发商履行商品房销售合同约定的建设公共配套设施义务并承担违约责任的诉讼主体资格[J].民事审判指导与参考,2013,(3).

[17]李佳.成铭大厦业委会诉地铁占地案终审被驳[J].北京法院网,h

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(本文曾在《清远职业技术学院学报》 2017年06期发表)



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