文章导语

由于获得成本低廉，动迁安置房（含原配套商品房）一直以其价格优势备受购房人青睐，但因其特殊的社会保障属性，该类房屋也有「产权归属不确定、交付时间过长、存在限制交易期、市场价值不稳定」等不利于交易的弊端，这也使得该类房屋的交易更易发生各种纠纷。比如，买卖双方签订合同后，卖家事后取得的房屋权属证书上有第三人的名字，该第三人表示不同意过户，便是最为常见的一类纠纷，那么，在第三人不同意的情况下，原买卖合同就一定不能履行了吗？ 

实务观点：

在本律师办理的动迁安置房买卖纠纷中，买家遭遇有登记的第三人不同意过户，是比较常见的纠纷类型之一。此类纠纷中，房屋出卖方通常以第三人不同意过户，合同不能履行为由提出解除房屋买卖合同，不少卖家往往出于无奈接受对方加价补偿的无理要求，造成不必要的损失，然而此种困境真的无法破解了吗？实务中又是如何处理的呢？

一种观点认为：不动产权属以登记为准，共有财产的处分必须经全体不动产登记权利人一致同意方可。第三人不是买卖合同的相对人，买受人无权要求第三人履行房屋过户的义务。因此在第三人不同意过户的情况下，原买卖合同发生无法履行的情形，只能解除。

另一种观点认为：动迁安置房不同于一般房屋，它在性质上属于家庭共有财产。其交付使用的时间往往早于作为共有人的第三人获得产权登记的时间，全部共有人在产证办理前对其负有管理义务，个别家庭成员与买受人签订房屋买卖合同，但使买受人有理由相信其他家庭成员对此认可的，第三人虽未签字，但仍负有协助过户的义务。

笔者经办的案例中，大多持后一种观点而被法院支持。

相关案例

2014年1月，原告李某与被告宋某就上海市浦东新区某址动迁安置房（以下简称系争房屋）签订了《房屋转让合同》，房屋转让价为人民币（以下币种相同）700000元，合同签订当日，原告按约支付了65万房款，剩余5万尾款双方约定于过户时支付。同日，双方完成了系争房屋的交付，此后原告一家一直居住在系争房屋内。2015年系争房屋被登记于被告妻子吴某及与女儿宋某芳的名下，2016年，吴某及宋某芳向法院提起诉讼，要求确认原《房屋转让合同》无效，后在判决前撤回起诉。2017年，李某提起诉讼，要求被告宋某、吴某及宋某芳协助办理过户手续。

法院判决

经法院判决，被告宋某、吴某及宋某芳应在判决生效时日内协助原告办理将房屋产权变更登记至原告名下的所有手续。法院认为：

1、被告吴某、宋某芳虽未在合同上签字，但分别与宋某系夫妻关系，父女关系，且家庭成员间感情甚好。在原告李某居住在系争房屋近三年的时间内，其不可能对动迁分得的家庭共有房屋不闻不问，因此吴某及宋某芳称一直不知道系争房屋被宋某出售，有违生活常理；

2、原告李某在购买房屋时已经支付了绝大部分房款，并在长期的居住过程中，以自主意思对房屋承担了管理、修缮的义务，并在被告家庭内部着手办理产证直至诉讼的长时间内未收到任何异议，其一则无从知晓涉案房屋的产权办理情况，二则有理由认为吴某及宋某芳对其占有房屋是认可的，故原告对合同的签订及履行均是善意的，没有过错。

因此，法院认为原告有理由相信被告有权出售系争房屋，宋某的行为构成表见代理，合同的效力及于宋某妻女，故被告三人均应配合过户。

法律依据：

《合同法》

第六条　【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条　【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
　　依法成立的合同，受法律保护。

第四十九条　【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

第五十一条　【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

律师提示：

1、鉴于动迁安置房涉及全体家庭成员利益，不同的家庭成员关系状况对买受人的注意义务要求不同，故具体问题仍应具体分析，上述案例，仅供参考。

2、由于动迁安置房交易时间过长，在没有法律强制文书的情况下，税务部门将以过户时的市场价为计税依据，故买受人遭遇出卖人加价要求时，选择诉讼方式解决在一定程度上具有合理避税优势。以上建议，也供参考。 

作者：程旭敏律师原创，转载须经同意，违者必究。