如何确认未经共有人同意所签订房屋买卖合同的效力

作者：马庆勇

案情简介：

周某与李某系夫妻关系，双方婚姻存续期间购买一套产权房，房屋登记在周某一人名下。后双方感情不和，李某回娘家居住。周某因急需用钱，没有经李某同意，偷偷将房屋出售给好朋友阚某，并办理完产权过户手续。

之后，李某向法院起诉，要求确认周某与阚某所签订房屋买卖合同无效。

法院审理：

系争房屋系周某与阚某婚姻关系存续期间所购买，为周某与李某共有房产，但周某未经李某同意出售系争房屋，该房屋买卖合同应为无效，故判决支持李某的诉请。

律师评析：

《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

但就本案而言，系争房屋为周某与李某共有房产，周某处置房产应经李某同意。因双方感情不和，处于分居状态，事后李某根本不同意将房产出售给阚某，加之，阚某与周某也系朋友关系，对房产性质及周某的生活状态也完全知晓，因此，法院判决支持李某诉请是正确的。