下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

一、裁判规则

1.被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，人民法院有权进行预查封。

人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。执行法院预查封案涉商品房的行为并无不当。

2.人民法院可以对被执行人购买的办理预告登记的房屋进行预查封，但商品房买卖合同解除后，不可采取预查封措施

被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。但商品房买卖合同解除后，被执行人确定不能获得房屋所有权，房屋属于出卖人的财产，则不再属于可执行财产的范围，法院不可再继续采取预查封措施。

3.预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权

预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。该合同被裁判解除后，法院应当中止对预查封房屋的执行，但有权执行被执行人到期债权。

4.被执行人与案外人意图用仲裁裁决规避对预查封房产执行的，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力

预售商品房未进行房屋所有权登记，人民法院可以预查封。预查封后，原房屋权利人（被执行人）即丧失对其进行实体性处分的权利，如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同，意图转移预查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害了其他债权人的利益，属于规避执行的行为，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。

二、预告登记与预查封登记的关系

预查封登记被规定在2004年3月1日实施的最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）中。依据该《通知》，预查封登记主要适用于被执行人尚未办理登记的土地使用权或者房屋所有权（《通知》第13～15条）。预查封的特别之处在于，被查封的土地使用权和房屋所有权尚未办理登记，从物权变动的角度看，所有权尚不属于被执行人。但是，虽然所有权尚未变更登记到被执行人名下，但由于被执行人已经支付了相应的对价或者已经作出备案登记的，预查封能够使这些财产不再被转让，有利于申请执行人的权益保护。具体而言，主要有：被执行人已经全部缴纳土地使用权出让金的土地使用权、或者部分缴纳土地使用权出让金且该土地使用权可以分割的；房地产开发企业已经办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋等。

从效力上看，上述通知采取的路径是，预查封登记的土地使用权和房屋在与查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续（《通知》第22条第1款），即绝对效力。但是，基于预查封的效力等同于正式查封的效力（《通知》第18条），根据2005年1月1日实施的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第36条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨碍（规定第26条）。《房屋登记办法》第22条第6项规定，房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，登记机构不予登记。《土地登记办法》第69条也规定，对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

从前述规定来看，预告登记与预查封登记的效力具有一致性，都能排除之后的物权变动，形成登记簿障碍。但两者的发生原因不同，目的各异，登记机关的审查义务亦有差别。

三、预查封的效力

预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在法院预查封期间,任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产,有关部门也不得办理转让、抵押手续。二者效力上的区别在于:(1)法院不能对预查封的财产进行处理;(2)预查封期间,登记机构除了可以将预查封的房地产等财产登记在被执行人名义下外,不得为任何其他登记行为。而一旦房地产等财产登记在被执行人名下,预查封就自动转为查封。

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