为了维护我国的基本经济制度，维护社会主义市场经济，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，第十届全国人民代表大会于2007年3月16日通过了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），该法自同年10月1日起始行。物权法作为我国社会主义市场经济的一部基本法，他的颁布和实行将解决中国的重大民生问题，如住宅用地自动续期不交纳土地使用费，土地承包期满可以继续承包，小区车库车位先满足居民需求等。笔者认为，物权法必将为我国的国计民生发挥重大的作用。为了让大家更容易学习了解和掌握物权法的精神和规定，现就物权法有关概念的法律规定和含义发表一些肤浅的看法，以期达到抛砖引玉之效。

一、关于“物权”：物权的物包括动产和不动产，因物的归属和利用而产生的民事关系，适用《物权法》。根据《物权法》第二条（三）款规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。理论上可以这样解释，物权就是指公民、法人或者其他组织等民事主体，直接支配和排除他人非法干预特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。通俗地讲，例如，一头牛属于你，你可以用它来耕田种地、拉车，可以租给他人使用或者卖给他人，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利不但是自由地，而且是排他的，任何人都不能非法的干涉你。

二、关于“所有权”：《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。理论上可以这样解释，所有权包括对不动产或者动产的占有、使用、收益和处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种相对绝对的权利。通俗地讲，例如，你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋所具有的所有权。需要注意的是，用益物权人、担保物权人行使权利时，不得损害所有权人的权益。同时，所有权人对其所有权如在为了公共利益的需要等特殊情况要受到限制及无排他性。

三、关于“用益物权”：《物权法》第一百一十七条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。第一百一十八条规定，国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。理论上可以这样解释，用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利。通俗地讲，例如，根据国有中小型改革改制的精神和有关规定，甲私营公司买断了某市乙化工公司的租赁经营权，期限为三十年，乙公司按期向甲公司缴纳租赁费用，期满后交还甲公司厂房和设备等，在租赁期限内，乙公司享有利用甲公司的厂房、生产设备等自主进行生产活动，自主经营，自负盈亏，到期后甲公司无权非法干涉。这里，乙公司行使的就是用益物权。    

四、关于“担保物权”，即“抵押权、质权、留置权”：担保物权包括，抵押权、质权、留置权三种。《物权法》第一百七十条规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第二百零八条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。第二百三十条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。理论上可以这样解释，担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。通俗地讲，例如，甲男向乙汽车修理公司借款1万元，甲约定以其所有的价值1万元的手表作为抵押担保，这就是抵押权。还如，甲向乙借款2万元，甲将自己所的有价值1万元的手表和金额为1万元的存单放在乙处作担保，这分别是动产质押和权利质押。再如，甲将自己所有的车辆放在乙处修理，但车辆修理好后，甲拒不按规定支付乙修理费5000元，则乙就可留置甲的车辆，并可以将所留置的财产通过折价或者拍卖、变卖后，优先受偿，这就是留置权。关于错误登记情况下抵押登记的效力问题，来看一个案例：甲乙结婚时共同出资购买了商品房一套，房屋的所有权登记在甲的名下。婚后，甲为经营上的的需要，在未征得乙同意下，擅自以该商品房作抵押向银行贷款。银行审核了房屋凭证无误后，为甲办理了抵押贷款手续。贷款到期，甲无力还款，银行诉诸法院，主张对该房屋行使抵押权。但乙主张该房屋系夫妻共同财产及甲抵押房屋时乙不知情。法院经查证上述情况属实。笔者认为，若依照最高法关于使用《担保法》第54条第2款的规定，因为该房屋作为共有财产未经共有人同意而设置了抵押，该抵押当属无效。但若按照物权法的规定办理了抵押权登记，则该抵押应为有效。

五、关于“不动产登记”：《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。理论上可以这样解释，不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得即不动产的设立、变更、转让和消灭应当以登记为要件，不登记，不动产将不产生设立、变更、转让和消灭的权利和法律后果。例如，甲男协议购买了乙房地产开发公司的一套商品单元房屋，但因为乙房地产开发公司没有依法在房产部门登记办理商品房预售许可证，则甲乙之间的商品房买卖为无效合同，即因为乙房地产开发公司没有依法履行房屋准售的登记手续，从而导致甲乙双方将不产生不动产设立及变更的权利和法律后果。假定乙房地产开发公司办理了商品房预售许可证等准售手续，但在为甲办理产权登记之前，乙又将该房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。这样，即使甲与乙房屋买卖合同在先，但是不得对抗丙对该房屋的合法所有权。需要注意的是，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登。

六、关于“动产物权”：《物权法》第二十三条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。第二十四条规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。第二十五条规定，动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。第二十六条规定，动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。第二十七条规定，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。理论上可以这样解释，动产物权，就是可以活动的财产依法享有的物权益。动产所有权的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。举例说明，如，甲男有一头生猪，以2000元卖给了乙男，不管价款是否已经全部付清楚，但只要生猪已经交付给了乙男，则生猪的所有权自交付与乙男时已经转移为乙方所有。但是，如某男将盗窃而来的一辆摩托车以较低的价格卖与某女，即使该摩托车已交付，但因为违反了国家有关法律规定而当属无效。

七、关于“共有”：《物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第一百零五条规定，两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章关于共有的有关规定。理论上可以这样解释，共有分为按份共有和共同共有两种。按份共有人按照其享有的份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。通俗地讲，例如，甲、乙、丙三个自然人合伙成立了一个合伙企业，各自出自为1/3，并达成了书面的合伙协议。如合伙协议约定，三人对合伙企业在合伙经营期间获得的财产共同享有所有权，这就是共同共有；如合伙协议约定，合伙企业终止时，三人对不可分割的财产按各自出资比例享有所有权，这就是按份共有。需要注意一点的是，根据物权法有关定，若共有人对不动产或者动产没有约定为共同共有或按份共有，或约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

八、关于“孳息”：《物权法》第一百一十六条规定，天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。第二百一十三条规定，质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。第二百三十五条规定，留置权人有权收取留置财产的孳息。查阅现代汉语词典对“孳息”一词的解释为，“孳”，意为繁殖；“息”，意为利钱、利息，孳息即为产生的利息。法学理论上对孳息有这样的分类和解释，孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物权人取得，没有用益物权人的，由所有权人取得，但当事人另有约定的除外。对于法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。通俗地讲，天然孳息譬如指，母鸡下的鸡蛋、母猪下的猪崽、果树结的果子等。法定孳息是指，银行存款的利息、投保的保险金、股票（基金）的红利，稿件的稿费、房屋的租金、伤害的赔偿款等等。需要明确一点的是，根据物权法的规定，因质押或留置产生的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。

九、关于“建筑物区分所有权”：《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。理论上可以这样解释，业主对其建筑物共有部分享有共有和共同管理的权利，对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。通俗地讲，例如，甲、乙、丙、丁等业主均在一居民小区的一幢楼房的同一单元居住，则甲、乙、丙、丁对在该居民小区内各自所有的车库各自分享有占有、使用、收益和处分的权利，对共同所用的楼梯及居民小区内共同的绿地等共有部分享有共有和共同管理的权利。需要注意的是，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，等等。

十、关于“相邻关系（权）”：《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。　第八十九条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。还有涉及用水、排水、修缮、铺设、排放、挖掘、消防等等关于相邻关系的规定。理论上可以这样解释，不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。通俗地讲，例如，甲方在其土地使用权范围内建房，相邻不动产的所有人或使用人乙方认为建房人甲方的建房行为妨碍了其通行、通风、采光，乙方向人民法院提起诉讼，要求排除妨碍、赔偿损失等，此处甲乙双方涉及的通行、通风、采光关系就是相邻关系，他们之间的纠纷就是相邻权纠纷，但具体是否构成相邻权妨碍，要合理地来认定。司法实践中，以采光为通风的参照，妨碍采光的，一般认定为同时妨碍了通风。根据我国建设部门的通行标准，采光的最低标准为冬季大寒日南面房屋最底层窗户日照不少于两小时。按照此标准测算，在不同维度地区，南北向房屋间距的控制系数是不同的。湖北地区此系数为，新建设开发地区为1.18，老城区为0.5－0.8。即南房距离北房的合理间距在新建设开发地区（新城区）为南房高度的1.18倍，如南房高度为10米，则南房北侧的边线距离北房南侧的边线距离应为11.8米。在老城区，此距离掌握在5－8米之间。如果南房距离北房的间距小于上述系数，则构成采光妨碍。另，虽然对东西间距无特殊要求，但高层建筑的东西间距规划控制指标为不小于6米，以满足防火、防盗等要求，所以东西高层建筑间距应控制在不小于6米为宜。

十一、关于“土地承包经营权”：这主要是指农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。《物权法》第一百二十五条规定，土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。第一百二十八条规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。理论上可以这样解释，土地承包经营权人依法有权对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等。征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。举例说明，如，现在农村的村民等土地承包经营权人，在对耕地等承包期内，依法对其承包经营的耕地等享有占有、使用和收益的权利有权从事种植业等农业生产。农村的村民等土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让、出租、抵押、入股等方式流转。同时，承包地被依法征收、占用的，有依法获得相应补偿的权利。

十二、关于“建设用地使用权”：这主要指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。《物权法》第一百三十五条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。第一百五十一条规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。理论上可以这样解释，建设用地使用权人依法有权对国家所有的土地占有、使用和收益，在该土地上建造并经营建筑物、构筑物及其附属物。新设立的建设用地使用权，不得损害已经设立的用益物权人的权利，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。举例说明，如，某房地产开发公司为了建设商品房等经营性用地，采取投标拍卖公开竞价的方式取得了某市某破产公司的土地10000余平方米，并在该土地上建造商品房等附属设施，该房地产开发公司并依法享有对该土地的占有、使用和开发收益的权利。需要说明的是，集体所有的土地作为建设用地的，应当严格限制，要严格依照土地管理法等法律规定办理。

十三、关于“宅基地使用权”：这主要是指农村村民依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。《物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。理论上可以这样解释，宅基地使用权人有权对集体所有的土地占有和使用，在该土地上建造住宅及其附属设施。同时，宅基地使用权人可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。一户只能拥有一处宅基地。举例说明，如，某村民甲某按规定购买了本村村民乙某的一处住宅，则村民甲某就取得了该处宅基地使用权。后因发洪水，将甲某的该处宅基地及房屋冲毁，则甲某就丧失了该处宅基地的使用权。甲某就可以申请重新分配宅基地。

十四、关于“地役权”：这主要是针对土地等不动产而言。《物权法》第一百五十六条规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。第一百五十八条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第一百五十九条规定，供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。第一百六十条规定，地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制第一百六十三条规定，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。理论上可以这样理解，地役权人有权按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益，但未经登记，不得对抗善意第三人，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。举例说明，如，甲、乙双方为邻居，甲、乙双方双方南北分别居住，乙方住房为北面三层楼房，甲方住房为南面一层平方。乙方为防止日后甲方重修房子时将房屋增高等情况影响自己家的房屋通风、采光等，就与甲方达成书面协议：甲方以后重修房屋时，必须保持与乙方房屋的间距达到6米以上，楼层不得高于乙方房屋高度，乙方愿意给予甲方一定的经济补偿，等。这里，乙方对甲方就行使了地役权。  

十五、关于“遗失物”：《物权法》第一百零九条规定，拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。第一百一十二条规定，权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。第一百一十三条规定，遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。第一百一十四条规定，拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照遗失物的有关规定。法理上可以这样理解，行为人拾得遗失物、拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，应当返还权利人，遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领的，归国家所有。举例说明，如，近期《楚天都市报》报到了一个事件，即某男甲在银行取款后遗落在地上一沓人民币金额为10000元，同在银行的某男乙发现并拾得后立即放入自己的口袋拿回了家。甲回家后发现少了10000元，遂报警。警方通过银行的监控录像证实该10000元系乙拾得。后经交涉，乙只退还了甲8000元，下余2000元不愿退还甲。该案件报纸还在追踪报道。这里，乙作为拾得人依法应当返还拾得的甲的款项，但是侵占遗失款2000元不返还，就违反了物权法关于遗失物的有关规定。

十六、关于“最高额抵押权”：《物权法》第二百零三条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。法理上可以这样理解，抵押人与抵押权人协议，抵押人在最高债权额限度内，以抵押物对在一定期限内连续发生的债权提供担保。用案例说明，如，甲公司用公司的特定的固定资产（如公司的商场等）做抵押，担保乙公司在某一年内连续多次在丙银行贷款，但是贷款的最高限额不能超过1000万元。若乙公司不能按期归还贷款，丙银行作为抵押权人就有权在最高额债权额限度内就抵押人甲公司的抵押担保财产优先受偿。

     十七、关于“占有”：占有，有有权占有和无权占有之分，无权占有包括善意占有和恶意占有。《物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第二百四十二条规定，占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。第二百四十三条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。第二百四十五条规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。举例说明，如，某公司甲将一批小麦存放与某仓储公司乙处，约定存储期限为三个月，保管费若干。可是到期后，甲前去乙处提取存储的小麦时，才了解到，因为当时当地的小麦紧俏，乙早于二个月前就将甲存储的小麦高价卖掉了，但并许诺可将出售的小卖款支付给甲，甲不同意，遂提起了诉讼，要求乙承担违约金及赔偿经济损失。这里，甲将小麦存放于乙处，乙基于合同关系对甲的小麦产生了占有，但乙擅自将占有的小麦出售，依法应当承担赔偿责任。