(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　原告杜先生诉称：我通过报纸上得知被告要出售位于北京市A地某号房屋的信息，与被告联系后双方签订了《个人买卖房屋协议》，约定被告不得再将房屋转售他人，并向被告支付了20000元订(定)金，同时还约定双方于7月18日再签订正式合同。后双方就付款问题等进行了进一步的协商，但一直未达成一致。7月19日我突然惊悉被告与他人签署了购房协议，并于8月10日办理了房屋过户手续。我认为被告的行为已构成了违约，故起诉要求解除双方签订的购房协议，由被告双倍返还我购房订(定)金共40000元，并由被告赔偿我误工费4770元、交通费400元、精神损害费2000元，诉讼费由被告承担。

　　被告王先生辩称：双方于7月13日签订了《个人房屋买卖协议》约定了于7月18日签订正式房屋买卖合同，但在到7月18日，原告却未履约，而由其妹出面出具了关于原告单方解除协议的书面材料，这样我才在7月19日与李女士签署了《房屋买卖合同》。我认为是原告违反协议约定已构成违约，故我有权获得定金赔偿扣留原告的20000元，而原告的其他请求没有依据，故不同意原告的全部请求。

　　二、法院审理

　　原告欲购买被告名下的座落于北京市A地某号房屋。2012年7月13日原告在其妹的陪同下与被告签订《个人买卖房屋协议》，双方约定：“房屋总价款陆拾肆万圆整，不包括房屋维修基金、测量费、抵押登记费;2012年7月13日原告交付被告购房订金贰万圆整。原告必须购买，被告不得再将房屋转售他人。双方约定2012年7月18日签定正式个人房屋买卖合同”。当日被告收取了原告订金贰万圆，并出具了收据。7月18日原告之妹给被告书写字据：“杜先生与王先生协商购A地20号某小区2号楼507室，由于杜先生不能筹到全部金额购买该房屋，请王先生另售他人，杜先生不再购该房屋。关于杜先生已支付购房订金贰万元，另行商议处理。”次日，被告与李女士就上述房屋签订了《房屋买卖合同》，后办理了房屋过户手续。另原告提出赔偿请求，并向法院提交了请假申请表、收入证明，汽油发票等。

　　合法的民事权益受法律保护。原、被告签有书面协议，约定原告必须购买该房屋，并约定于7月18日双方签定正式的房屋买卖合同，但到期后原告之妹出面书写了内容为由于不能筹到全部房款，请被告另售他人的字据。原告之妹出面时虽未持杜先生的书面授权委托书，但由于原、被告签订《个人买卖房屋协议》时，妹妹亦参与，且在双方约定的正式签订合同的日期，原告本人未露面，仅妹妹到场，被告完全有理由确信妹妹有权代表其兄杜先生作出上述意思表示，妹妹的行为构成表见代理，亦足已证明原告的行为违反了双方的约定，已构成违约;而被告于7月19日才将房屋售与他人，未构成违约。现原告所提被告违约要求其双倍返还及赔偿损失的请求不当，故法院不予支持。

　　由于双方协议及收据中均注明2万元为订金，该订金与法律规定中的定金属两个概念，不适用定金罚则的规定;且双方协议中也未约定违约责任的承担问题，而被告的房屋也已正常出售无其他损失，故被告应将所收取2万元退还原告。

　　依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决如下：被告王先生于本判决生效后七日内返还原告杜先生二万元;驳回原告杜先生其他诉讼请求。

　　三、律师点评

　　资深房地产律师靳双权认为：

　　首先，杜先生妹妹的行为是否构成表见代理?要回答此问题，先应了解何为表见代理?《合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”所谓表见代理就是指行为人虽无代理权，但因具有足以使善意相对人客观上有充分正当理由相信其有代理权的表面特征，因而被代理人须承受行为人所实施行为的法律效果的制度。本案中，原告妹妹参与购房全程，并于应该签订正式买卖合同之日，给被告书写了内容为由于不能筹到全部房款，请被告另售他人的字据。虽没有原告杜先生的书面授权委托书，但被告有理由相信妹妹有权代表其兄杜先生作出上述意思表示，法院认定妹妹的行为构成表见代理符合法律规定。

　　其次，双方协议及收据中2万元的性质?是双方主张的定金性质还是收据上写明的订金性质?根据民法中意思自治的原则，双方订立书面协议在不违反法律的强制性规定的情况下，尊重当事人的意思表示的内容，自由决定合同内容和形式。双方既然在协议及收据中均注明2万元为订金，且订金的约定不违反法律的强制性规定，法院认定为订金性质，不能适用定金罚则的规定是正确的。

　　最后，靳律师提示：无论是买房者还是卖房者，均应在订立合同时对此订金和定金两个概念予以区分，明确自己的权利和义务，避免日后不必要的经济损失。