二手房买卖诉讼争议

1.二手房买卖中，为了实现避税，买卖双方在实际合同（阴合同）之外签订用于备案的合同（阳合同）是否有效？

实际上阳合同属于无效合同，应注意防止。房屋买卖中，买方最好采用银行转账加卖方出具收据的方式支付房款，为可能出现的合同纠纷留存证据。

2.房屋买卖中税费由谁出？

在房屋交易中产生的相关税费，房屋买卖双方应在合同中约定清楚税费的承担方。新房应缴纳契税、印花税、维修基金、权属登记费、物业服务费、交易手续费等；二手房交易时买卖双方应约定清楚契税、增值税、个人所得税、印花税、交易手续费、产权工本费的承担方。

3.仅有房产证，但没有办理不动产登记，能取得房屋所有权吗？

不动产以登记的方式进行公示，只有进行登记才发生物权的效力，买受人才能获得不动产的所有权，登记就是将新的所有人的名字登记在房产部门的登记簿上，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

房产证是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证，只起到证据的作用，当不动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不同时，以不动产登记簿为准。即房产证的效力弱于不动产登记簿的效力。

因此购房款应在办理房屋过户手续后再全额支付，以避免不必要的损失。

4.夫妻一方擅自出售共同共有的房屋的行为是否有效？

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条第一款对此做出了具体规定： 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这一条款的适用有以下三个条件：

第一，买受人是善意购买，并不是与出卖人恶意串通损害夫妻另一方的利益；

第二，买受人支付了合理对价，并不是以明显低于出售房屋时的市场价购买；

第三，买受人已经办理了产权登记手续。

也就是说，在以上三个条件都具备的情况下，出卖人夫妻另一方主张房屋买卖合同无效、追回该房屋的请求，将无法得到法院的支持。

5.合同没约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期付款或逾期交付房屋怎么救济？

按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

6.卖方逾期不过户怎么办？

遇到这种情况，买家可以及时起诉对方履行义务，同时对房屋申请财产保全等。

7.房屋出现质量问题怎么办?

这个问题主要有三种情况，第一，如果签订房屋买卖合同时，卖家已经明确如实告知买家房子的质量情况，买家据此得到优惠价格，房子过户后，买家又以此对卖家主张赔偿责任的，那卖家可不承担责任;第二，如果是买家故意隐瞒房屋的真实情况，那么买家可以向买方主张违约责任或者赔偿责任;第三，卖家已经把房屋真实情况告知中介，但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买家的，那么买家可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

8.签订房屋买卖的定金协议之后，一方反悔了怎么办？

此时相当于双方签订了预购房合同，合同标的为标的房屋的购买权。卖方若发生违约行为，不愿卖房，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿。而如果买方违约不想买房，则卖方有权不返还定金。

9.已经签订购房买卖合同，买方已交付定金，房价大幅度上涨后，卖方不卖房了怎么办？

如果卖方违约，那么买方不仅有权主张双倍收回所支付的定金，而且也可选择主张继续履行或者承担违约责任。需要注意，违约金和定金罚则在诉请的时候只能择其一，主张违约金时，若实际发生的损失若高于合同约定的违约金的，在诉请的时候违约金可以适当提高。

10.限购政策出台前签订的房屋买卖合同，因限购政策无法继续履行，合同一方是否可以主张解除合同？

因限购政策的出台导致原签订的房屋买卖合同无法履行的情形主要有两种：一是买方属于限购对象无法购买讼争房产；二是房屋首付款支付比例明显提高，买方无力支付首付款。对于上述两种情形下能否解除合同，在司法实践中有四种常见观点：

1、政府限购政策属于商业风险，不能据此解除合同；

2、限购政策属于情势变更，可以据此解除合同；

3、限购政策属于不可抗力，可据此解除合同；

4、对限购政策是否属于不可抗力或情势变更未做定性，但认为因不能归责于双方的原因，导致合同目的无法实现，可根据公平原则解除合同。

值得注意的是，在限购政策出台后，因符合无法继续履行合同，合同目的无法实现情形的，买方欲解除合同的，应及时与卖方进行协商，若协商不成，应及时以书面方式向卖方寄发解除房屋买卖合同的函件，并保留寄发函件的凭证。因为若未及时作出解除合同的意思表示，另一方可能因此主张该时间段内的租金损失，或该段时间内因房价下跌造成的损失。

11.由于中介原因导致无法交易怎么办?

由于中介的原因导致的买卖双方无法顺利进行，买卖双方除了不再依照居间合同交付中介费用之外，还可以向房屋中介公司主张赔偿责任。