二手房买卖注意事项

1.剩余土地使用年限问题
土地使用权限最高是70年，从开发商拿地的时间开始起算,具体看土地证上的“终止日期”。土地使用权期限届满后，《物权法》虽然规定了自动续期的问题，但是并没有就费用的征收进行说明。根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》，此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

2.房产是否有查封、抵押、出租情况

看房产是否有查封状态，需要先确定所购买的房产是属于哪个区的，然后到对应的房产局去查询房产的查封及抵押情况。若房产处于被查封、抵押状态，那么购买房产在过户时会存在障碍，无法办理过户手续。 
房产上面如果有抵押，卖方需要先把抵押权人的贷款结清，抵押权人解押后，才可以办理过户。实践操作中，通常是买方先支付首付款，卖方用买方支付的首付款去银行还贷，贷款结清后解除抵押。银行一般自收到卖方资金后需要一到两周的时间，才会去办理解押手续。银行解押后，买卖双方即可以办理过户手续。
核实房产是否有出租的情况，房屋若存在出租事实，则承租人在同等条件下享有“优先购买权”（《合同法》230条规定），买方若要排除承租人优先购买权，则需要承租人出具放弃优先购买权的声明书，避免后期产生纠纷。其次，还源于"买卖不破租赁"的规定（《合同法》229条规定），对承租期较长的房屋承租人，若没有协调好，买方可能长期都无法住进自己购买的房屋中。

3.房屋是否有债权人

交易房屋的权属应无争议，应不存在抵押或查封等可能影响或阻碍房屋所有权变动的情形。
购房者在购买二手房时应特别注意，卖房人是否存在债权人，是否存在导致购房人使用房屋的目的不能实现的情况；同时依照相关法律规定，承租人享有优先购买权，因此在签订正式的购房合同之前，卖房人应让出租人出具放弃优先购买权的承诺书，同时要在购房人的要求下实现购房人对房屋的实际占有使用。
应当注意交易房屋卖方是否为房产证上登记的真实的所有权人。一般房产证（不动产权证书）上会注明房产所有人的相关信息，购房者在购房之前应注意仔细核对相关证件资料，以确保卖房人是房产所有权人。如还不能确定，购房之前，可以亲自到房管局查询房产登记簿上的信息，防止伪造房屋权属证件情况的发生。

4.房产是否有共有人

一定要核实清楚房产是否有共有人，防止房产买卖因为没有共有人签字而被认定无效。大多数情况下，房产证上登记的权利人就是房产所有者，建议在签订房屋买卖合同时，让房产证上所有的权利人都签字，避免纠纷的产生。但在实践中，已婚或离异后再婚或离异后未做析产，其房产虽然只登记在夫妻一方名下，但法律上仍为夫妻双方共同所有，在这种情况下，买方需在签订房屋买卖相关合同时要求卖方夫妻二人都签字。

5.房屋附属设施应当明确约定？

房屋一般都会有相关的附属设施、设备，如室内装修、装饰、花园、屋顶天台、游泳池等。在购房合同中，双方应明确约定附属设施的权属，防止因此而导致房屋价值降低或者权属争议。

6.房屋是否为违章建筑或者存在拆迁的可能性

没有房产证的房屋或房管局查不到权属登记的房屋基本上应当属于违章建筑，购买违章建筑不受法律保护，即使遇见拆迁，赔偿的价格也是很低廉的。购置二手房应当注意房屋的《国有土地使用权证书》、《房屋所有权证书》等是否齐全；同时在购房合同中应注明因拆迁导致的风险或者利益由谁承担或者享有。

7.房产是否办了不动产权证（原房产证、土地证两证合一）

不动产只有办了房产证、土地证后才能交易，若卖方只有购房合同，买方需要承担两次过户的费用。第一次，需将开发商的房子过户到卖方名下，这期间会涉及到税费的产生（若卖方没有缴纳过住房维修基金，买家还需要承担住房维修基金、物业费等隐形费用）；第二次卖方的房产证办好后，买方将房产过户至自己名下，又会产生一道税费。两次的税费加起来，成本也较高。

8.房屋买卖违约如何处理

合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的，如开发商逾期交付房屋，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。