(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　郭先生于 2005 年 3 月 1 日与某房屋中介公司签订委托购房协议，约定郭先生购买中介公司提供的位于西城区某危改小区回迁房一套，该房屋还没有入住，也没有产权证。郭先生向中介公司交纳了一万元定金。但是在合同履行的过程当中，郭先生发现该房屋是无法办理过户的，也了解到回迁房属于政策性房屋，不能任意买卖，于是郭先生起诉某中介公司，要求退回定金。

　　二、法院审理

　　法院审理认为：本案当中，郭先生可以主张合同无法实际履行为由，提出解除合同。该房屋因没有取得房屋所有权证而无法办理过户手续，导致合同无法继续履行，购买人签订合同的目的无法实现，因此按照合同法第九十四条第(四)款规定，当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。危改房未取得产权证而上市销售，合同无法继续履行，合同目的不能实现，因此解除合同，返还购房款。

　　三、律师点评

　　北京著名房地产律师靳双权律师认为：对于危改回迁房在未取得房屋所有权证之前能否出售的问题，在司法实践当中存在相当大的争议，有的法官认为是无效合同，有的认为是有效合同，因此判决结果各异，互相矛盾。本案当中，郭先生可以主张合同无法实际履行为由，提出解除合同。该房屋因没有取得房屋所有权证而无法办理过户手续，导致合同无法继续履行，购买人签订合同的目的无法实现，因此按照合同法第九十四条第(四)款规定，当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。但是同样事实的一个案例，在东城区法院却得出另外一个结论，东城法院认为合同有效，并到开发公司做了调查笔录，认为危改房也能出售给被拆迁人以外的其它任何人，以后也是可以办理过户手续的，因此认为购房人以不能实际履行为由解除合同理由不足，购房人主张合同无效的理由没有法律依据，于是判决驳回购房人要求返还定金的诉讼请求。