如何确定购买经济适用房的法律效力

作者：马庆勇

案情简介：

陆某将一套经济适用房出售给姜某，双方签订房屋买卖合同，约定房屋价款100万元，因系经济适用房，房产证正在办理中，故双方约定，待房产证下发后，双方再网签合同。买卖合同签订后，姜某向陆某支付100万元购房款，陆某将房屋交付姜某使用。之后，陆某办理好房产证，但迟迟不与姜某办理网签，姜某向法院起诉。

法院审理：

双方所签订房屋买卖合同中的买卖标的系经济适用房，因国家相关政策的规定，该经济适用房目前不具备上市交易的条件，故双方所签订房屋买卖合同应为无效合同，因买卖合同无效，双方应各自向对方返还购房款和房屋。

律师评析：

《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

本案中，双方对经济适用房进行交易，经济适用房和普通商品房有差异，属于限制交易的房屋，必须符合相关政策，而且须补足相应收益，因此，双方所签订房屋买卖合同违反了国家政策，亦损害了国家利益，导致合同无效。合同无效，应恢复原状，故法院作出如上判决。