买卖存在按揭贷款的房屋需格外注意

    房价居高不下，一套房子动辄上百万，很多人在购买房屋时都会选择按揭贷款方式，而且贷款年限也会比较长，这种存在按揭贷款的房屋在贷款未还清时发生买卖的情况相当普遍，因为具有特殊性，对买卖双方都存在一定风险，需要格外注意。

    向银行按揭贷款时房子会抵押给银行，在没有还清贷款前不能解押，更不能办理过户，那么在房屋买卖合同中就要详细约定买卖的双方权利义务、履行顺序、以及违约责任等内容。

    如果卖方有能力自行清偿贷款，是最快捷安全的方式，卖方先去办理还贷、解押手续，然后按照普通房屋的买卖程序办理即可。对买方来讲是不存在特殊风险的。对于卖方来讲可能存在的问题就是清偿完代款后，买方因某种原因毁约不买了，由于卖方提前清偿贷款可能会打乱了自己对于资金的安排，损失了优惠的利率，也可能为还贷向亲友借了周转的资金，这个时候买方毁约，无疑会给卖方带来损失，因此，在卖方自行清偿贷款的情况下，就要注意合同中对于定金数额、违约责任等条款的设计。

    如果卖方不能自行偿还贷款，为达成交易，买方就要先支付相应的首付款，用于卖方提前还款，办理解押后再办理过户手续。在这种情况下，买方担心的就是支付首付款后，卖方能否尽快还款、解押、办理过户手续。在实务中也确实出现过卖方收取首付款后，怠于还款，甚至还款后私自将房屋另行出售给第三人的情况。为尽量避免这种风险，在买卖合同中对支付首付款、还贷、交房、过户等时间节点以及违约责任要约定明确，同时买方最好与卖方共同去办理提前还贷手续，并敦促贷款银行尽快解押，办理过户。当然也可以约定卖方收到首付款的同时即向买方交付房屋。那么这种情况对卖方来讲有没有风险呢？当然也有，那就是在没有收到全部房款时房子已经办理过户，甚至已经交给买方使用，买方能否如约支付剩余房款？为保护卖方的权益，除在合同中明确约定买方违约责任外，还可以要求买方提供其他可靠的担保、或者将剩余房款交给第三方监管，如果买方对于剩余房款也采用贷款方式，可以在贷款时约定银行将贷款直接发放到卖方的账户，这样卖方的权利才有一定保障。

     总之，存在贷款的房屋买卖比普通房屋买卖有更多风险，无论是卖方还是买方，都要更加谨慎。