租赁合同期满后，承租人的装饰装修费用能否主张赔偿？

瞿建洋

江苏金汇人律师事务所

承租人对房屋进行的装饰装修，在民法理论上属于添附中动产与不动产的附和。添附，是指将不同所有人之物结合成为一物或者非所有权人将原物加工成为一新物，包括附和、混合和加工。承租人对装饰装修物能否主张赔偿，体现于我国《合同法》第223条的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

那么，问题来了，经过出租人同意的装修，租赁合同期满后，承租人能否以不当得利为由请求出租人补偿已经形成附和的装饰装修费用呢？

首先我们来了解一下何为“不当得利”？

《民法通则》第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还受损失的人。”对该条的学理解释，通说认为应属传统债法上的不当得利之债。传统民法上，将不当得利与合同、无因管理、侵权行为等并列为债的四大发生原因。一般而论，不当得利请求权是因“无法律上之原因而受利益，致他人受损害”的事实而发生。

【实务观点】

针对上面的问题，实务中存在两种截然不同的观点：

第一种观点认为：从债权法的角度来看，房屋租赁合同期满后，如出租人基于添附原则，取得了装饰装修物的所有权，则可能会使承租人因此而蒙受不利，故从学理上认为此时成立不当得利之债。承租人可以不当得利为由，请求出租人对其损失进行补偿，从而实现两者之间的平衡。

第二种观点认为：承租人支付的装饰装修费用仅为自身利用之目的，主观上并没有使出租人受益的目的。而从日常生活经验及行业惯例可知，装饰装修费基本已在租赁期内消耗殆尽，或者承租人的装饰装修物对出租人而言没有使用价值，客观上也未让出租人受益。故装饰装修费用应由承租人自行负担，不得请求出租人补偿。

【裁判思路】

最高人民法院倾向于第二种观点，认为承租人不得请求出租人补偿，主要有以下方面的理由：

1、承租人在租赁期间对房屋的装饰装修，主观上是为自身经营而用，而没有让出租人受益的意图；

2、承租人对房屋的装饰装修，虽然客观上形成了装饰装修物与房屋的添附，但是该添附未必使出租人因此受益。而装饰装修物是否对出租人有价值，一般取决于两点：第一，出租人对房屋的将来使用性质。该房屋重新出租后不一定沿用原来的经营目的和装修风格；第二，装饰装修的残值。根据行业惯例和习惯，装饰装修物的折旧率为每年20%左右。即经过承租人的长时间使用，房屋装饰装修物的价值均已磨损、老化或者落后，租赁合同期满后，很难说该物对出租人将来使用房屋还有积极的功效。

3、承租人在前期投入装饰装修的时候有一定的风险意识，也是明知该装饰装修物将来很难拆回来，无法回收残值，其已将该费用作为实现租赁合同目的的必要成本在合同期内分摊完成。

4、即便事实上出租人取得了装饰装修物所有权使承租人受损，该取得行为也是有法律上的给付原因。租赁合同纠纷中，双方当事人在合同中若没有明确约定装饰装修物的最终归属，那么我们可以结合《合同法》第61条规定来判断物的归属。从房屋租赁的交易惯例、承租人对租赁房屋的最终收益和装饰装修物的有效利用等诸多方面来考虑，可以推定双方已就合同履行期间届满后该物归出租人所有达成了默示的约定。

【法律法规】

《中华人民共和国合同法》

第六十一条  合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第二百二十三条  承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第十二条   承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。