我是业主，我竟然没有小区车位的优先购买权？

瞿建洋

江苏金汇人律师事务所

【案情简介】

李某2015年购买了无锡市某花园小区A区的商品房一套，并于2016年5月28日向物业公司和地产公司承租了地下车库D171号车位，车位租赁费用按照250元/月及管理费50元/月的标准缴纳至2016年11月30日。李某与物业公司、地产公司之间并未签订书面的车位租赁协议。

2016年6月20日，地产公司将D171号车位以8.5万元出售于案外第三人（该小区其他业主），并于2016年10月将该车位交付买受人使用。李某于2016年10月9日晚发现其承租的车位已被他人占用。故起诉至法院，认为物业公司和地产公司侵害其对D171号车位的优先购买权，要求赔偿因侵权行为导致的损失15万元。

【争议焦点】

1、小区业主是否对已承租的车位享有优先购买权？2、李某诉请15万元是否具有法律依据？

【法院判决】

法院经过审理认为，李某不享有案涉车位的优先购买权，其向物业公司、地产公司主张侵权责任的基础不存在，故依法驳回李某的诉讼请求。案号：（2017）苏0211民初2920号

【律师分析】

看到此份判决，估计很多业主已经哭晕在厕所，我是小区业主，我承租的车位竟然还不享有优先购买权，那么就让小编来为大家解读一下法院为何会如此判决？

首先，我们需要了解法律上“优先购买权”的含义。小编检索法律后，在《合同法》中找到了优先购买权的法律条文，即《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。”从该条文可以看出优先购买权有着明确的主体和客体指向。

我们再来看看滨湖区人民法院判决书中是如何界定优先购买权的定义：“本院认为，优先购买权是一种法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。”首先，从权利行使的主体来看，基于租赁合同关系而产生的优先购买权专属于承租人，其立法初衷及法律考量主要是为了保障处于社会相对弱势群体地位的承租人的居住权利，维持现存的法律关系、维护社会秩序的稳定，因此，该权利是专属于房屋承租人的。其次，从权利行使的客体角度看，立法对于承租人优先购买权的规定较为特殊，即该权利客体只能是作为房屋租赁合同中的房屋，即该客体是用来保障承租人日常生活、居住的必须的房屋。

上述案件中李某主张的优先购买权是基于车位租赁合同中的客体车位，车位虽然属于房屋的附属设施，但是车位并非是立法概念上的房屋，而对于房屋附属设施的承租人是否享有优先购买权，法律并无明文规定，因此，李某主张车位的优先购买权是缺乏法律依据的，要求赔偿因侵权行为导致的损失15万元自然也就失去了法律基础。

小编非常赞同法院的裁判观点。虽然车位是房屋的配套附属设施，但是车位有独立的构造，独立的功能，能够单独作为交易的标的，这就符合了区分所有权建筑中专有部分的属性，合同法中的房屋优先购买权不能当然及于车位的优先购买权。总而言之，“优先购买权”的行使主体和行使客体是有着明确的指向，即只能由房屋的承租人享有哦，该权利主体和客体是不能随意扩大化的。

走，买车位去O(∩_∩)O