国土资源部

关于河北省石家庄市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复

国土资函〔2017〕251号

河北省国土资源厅：

　　你厅报送的《河北省石家庄市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》（以下简称《实施方案》）收悉。经国土资源部审核同意，现批复如下：

　　一、原则同意《实施方案》。请按照党中央、国务院关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的有关精神和要求，依据《国土资源部印发〈关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案〉的通知》（国土资发〔2017〕12号），结合试点地区工作实际，进一步研究、探索、完善试点的配套措施，加快推进试点工作。

　　二、要坚持市场经济改革方向，突出市场配置资源的决定性作用，同时要更好的发挥政府作用，全面落实“放管服”总体要求。以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，着力构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系。建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。

　　三、在土地二级市场建设过程中，要进一步强化服务意识，优化交易流程，精简审批环节。在依法履职的前提下，应着力减少前置审查，加强事中事后监管，提高办事效率，方便群众办事。

　　四、要加强组织统筹，强化沟通协调，按照《实施方案》提出的试点任务，积极推进各项政策措施落地。要突出试点的探索创新和示范带动作用，形成一批可复制、可推广的试点成果，汇总一批典型案例，为修改完善相关法律法规提供支撑。试点过程中，要及时将土地二级市场交易的监测监管数据通过部土地市场动态监测与监管系统上报。

　　五、试点期间，国土资源部将会同有关部门适时赴试点地区调研督导，协调解决试点过程中遇到的问题。在试点过程中发现的重要问题和成功做法，请及时报告。

2017年5月18日

附件

河北省石家庄市关于完善建设用地使用权

转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案

随着石家庄市转变经济发展方式的不断深入和产业结构进一步优化升级，土地二级市场需求日益强烈，已逐渐成为土地交易市场重要组成部分。当前，土地二级市场运行过程中还存在缺少交易平台、监管工作不够完善、交易规则不够健全、政策措施不够明确等问题，一定程度上制约了存量土地资源的盘活利用，难以适应经济社会发展需要。为贯彻落实党的十八届三中全会关于完善土地二级市场的决策部署，根据中央全面深化改革工作要求，按照《国土资源部关于完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》相关规定，结合石家庄市实际情况，制定此方案。

    一、总体要求

（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，按照党中央、国务院和省政府决策部署，根据使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的要求，坚持问题导向，以建立城乡统一的国有建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，着力构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为经济社会持续健康发展，全面建成小康社会提供用地保障。

（二）基本原则。

    把握正确方向。坚持市场经济改革方向，突出市场配置资源的决定性作用，落实“放管服”总体要求，强化监管责任，不断健全和发展城乡统一建设用地市场。

    规范市场运行。完善交易规则，维护市场秩序，保证市场主体能够在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依规运行、健康有序发展，促进要素流通，提高土地资源配置效率。

    维护合法权益。充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益。切实维护土地所有权人权益。

    提高服务效能。优化交易流程，降低交易成本，提升服务水平，提高办事效率。凡是法律和行政法规没有明确规定必须提交的材料不再提交，凡是法律和行政法规没有明确履行的程序不再履行。

    注重改革协同。注重与土地一级市场及不动产统一登记做好衔接，加强与相关部门协作，形成改革合力。

（三）工作目标。到2018年年底，建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，市场规则基本完善，土地资源配置效率显著提高，力争形成可复制、可推广的改革成果。

（四）适用范围。

1.试点范围：石家庄市区，包括矿区、长安区、桥西区、裕华区、新华区。试点工作由市政府组织实施。

   高新区、鹿泉区、栾城区、藁城区及正定县一并纳入试点范围。试点工作由县（区）政府或管委会组织实施。

2.试点内容：国有建设用地使用权的转让、出租和抵押，包括土地交易，以及土地连同地上建筑物、其他附着物的一并交易情况。具体类型包括净地交易、在建工程交易、已建成建筑物“连房带地”一并交易。

    二、政策措施

（一）创新运行模式。

1.交易平台建设。按照“一个窗口”对外的原则，在现有市不动产登记中心基础上组建土地交易机构，搭建国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易平台，办理信息发布、文书审核、资金监管、竞价、成交确认、合同签订、税费缴纳等事务。建立统一的信息系统，提供交易信息的发布、归集、查询、统计服务，办理和监督交易事务。

    在市不动产登记中心加挂“石家庄市土地二级市场交易中心”牌子，参照市不动产登记中心资金保障形式。主要职责如下：

    （1）负责国有建设用地使用权二级市场交易信息发布、归集、统计、分析工作；

    （2）提供国有建设用地使用权二级市场政策咨询和交易信息查询服务；

    （3）负责国有建设用地使用权二级市场交易价格的监测、指导、监督，对交易异常的行为实施交易管制；

    （4）负责办理国有建设用地使用权交易合同的网络签约备案；

    （5）提供交易资金结算监管服务，确保交易资金安全；

    （6）指导中介组织在市场交易活动中发挥桥梁作用。

2.交易信息系统建设。按照统一、规范、便捷、安全的原则，建设土地交易信息系统，提供交易信息的归集和发布、交易服务、数据管理、数据交互、资金监管等功能。设立外部数据集成接口，搭建交易信息与不动产登记信息、中介机构的互通共享平台。土地二级市场交易信息系统由以下六个子系统组成：

    （1）基础数据管理子系统（含交易客体、转让方、合同约束条件等基础数据）；

    （2）数据交互子系统（含与抵押权人、转让人和中介机构的数据交互）；

    （3）国有建设用地使用权二级市场合同网上备案子系统；

    （4）国有建设用地使用权二级市场交易服务系统；

    （5）交易资金监管子系统；

（6）交易信息发布和统计分析子系统。

系统建设时，为保证数据和网络安全，布设与银行等重要部门的网络专线，建立数据安全边界。

3.交易流程。坚持自愿交易原则，交易双方可以自行自愿协商交易，也可以委托市不动产登记中心交易。划拨国有建设用地使用权转让、涉及划拨国有建设用地使用权的司法处置和为实现抵押权抵押权人处置土地和房屋等抵押财产的，必须纳入土地交易平台公开交易。

（1）信息发布。接受委托，核实信息后，在办公场所和门户网站发布信息。

    （2）达成交易。接受竞买（租）人申请，核验当事人资格，接受报价，组织竞买（租）或议价，签订成交确认书。

    （3）签订合同。在交易场所，签订带有电子监管号的制式交易合同。

    （4）交易监管。

    事前监管：一是对履行出让合同的约定情况和划拨决定书的规定情况，二是交易的合法合规性。

    事中监管：一是对交易价格的监管，稳定土地交易市场，保障国家收益；二是对交易过程的监管，确保交易的安全有序。

    事后监管：一是对受让方就出让合同和登记文件中所记载的权利、义务的履约情况的监管；二是对交易合同履约监管。

    委托交易的应在交易场所进行全流程操作。自行交易的应履行签订合同、交易监管环节。

    4.规范交易合同文本。市不动产登记中心制定统一的土地转让、出租和抵押合同等示范文本，供交易双方使用。

    5.交易管理与不动产登记的衔接。建立土地交易信息和不动产登记信息的互通共享机制。提供一站式服务，“一个窗口”对外，交易业务办理结束后，市不动产登记中心将信息实时推送至税务部门，并协助当事人办理登记手续。交易完成后，市不动产登记中心及时将交易信息上报部土地市场监测与监管系统。

（二）完善交易机制。

    1.完善国有建设用地使用权转让机制。

（1）国有建设用地使用权的转让形式。各类导致国有建设用地使用权转移的行为都视为国有建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资等，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的国有建设用地使用权转移。国有建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。股权转让涉及的土地使用权转让暂不纳入转让管理。

（2）国有建设用地使用权转让条件。

以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让的，应符合以下条件：

①具有土地及地上建筑物的合法产权证书；

    ②涉及改变土地用途且应当办理土地出让手续的，改变后土地用途应在工业、医疗、养老、教育、文化、体育用地范围之内；

③符合城乡规划；

    ④属于国有资产的，应提供国有资产管理部门或上级主管部门批准文件。

    以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴出让收入，由市国土资源局重新颁发划拨用地决定书，直接办理不动产登记手续；不符合《划拨用地目录》的，经市政府批准后，市国土资源局与受让方签订《国有建设用地使用权出让合同》，由受让方足额补缴土地出让收入。

以出让方式取得的国有建设用地使用权，首次转让符合以下条件的，按照程序办理交易、登记手续。

①按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上，开发投资总额不含国有建设用地使用权出让价款和向国家缴纳的相关税费；

②按照出让合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件；

③出让合同对转让条件另有约定的，从其约定；

④符合城乡规划；

⑤属于国有资产的，应提供国有资产管理部门或上级主管部门的批准意见。

    再次转让的，直接按照程序办理土地交易、登记手续。

    以作价出资（入股）和授权经营方式取得的国有建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的国有建设用地使用权转让规定。

（3）土地分割转让政策。权利人在符合出让合同约定或划拨决定书规定前提下，满足以下条件的，可以申请分割。

    ①具有土地及地上建筑物的合法产权证书；

    ②涉及改变土地用途且应当办理土地出让手续的，改变后土地用途应在工业、医疗、养老、教育、文化、体育用地范围之内；

③分割后的宗地具有独立使用价值；

④符合城乡规划；

⑤属于国有资产的，应提供国有资产管理部门或上级主管部门的批准意见。

    经辖区政府或园区管委会认定，工业类产业项目的投资强度、绿地率、建筑系数等指标不符合相关标准或土地出让合同约定标准的，一是鼓励使用权人进行分割转让；二是政府与使用权人协商收回土地。

（4）实施差别化的税收政策。县（区）政府或园区管委会应在国家现有工业项目用地标准基础上，进一步提高土地使用效率，制定本辖区工业类产业项目用地标准和指标运用体系。加大此类项目实时监管力度，县（区）政府或园区管委会定期将相关信息推送至税务部门。

2.完善国有建设用地使用权出租机制。

    以出让方式取得的国有建设用地使用权出租或以租赁方式取得国有建设用地使用权转租的，不得违反法律法规和出让合同或租赁合同的相关约定。

    以划拨方式取得国有建设用地使用权出租的，应当缴纳年租金。县（区）政府作为责任主体，应当做好征缴、巡查、举报受理和查处工作，建立相关工作机制，提出工作方法和措施。

3.完善国有建设用地使用权抵押机制。

（1）放宽对抵押权人的限制。按照债权平等原则，自然人、企业均可作为抵押权人依法申请以国有建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记。有行业管理规定的从其规定。

（2）适当扩大抵押物范围。为鼓励和引导社会资本参与公益性事业领域投资的需要，允许营利性的养老、教育等社会领域机构以有偿取得的土地、地上建筑物等财产设立抵押权，进行抵押融资。

    （3）完善在建建筑物抵押条件。项目单位取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》后，方可办理在建建筑物及国有建设用地使用权的抵押登记。办理时应提供测绘机构出具的明确抵押范围的测绘报告和标明抵押楼座位置的平面布置图。

    抵押财产应为已经建造完成的部分，不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。

    （4）明确工业用地抵押政策。为保持工业用地功能的完整性，工业用地抵押的，地上建筑物和其他附着物应一并抵押；在满足宗地独立使用功能的条件下，经依法批准后可以办理宗地分割，分割后再办理分割登记和抵押登记。

属于工业标准厂房的，可以按具有独立使用价值的幢、层、套、间等划分定着物单元，每个定着物单元与所在宗地设为一个不动产单元进行抵押交易、登记，保持权利主体一致。

（5）合理确定划拨国有建设用地使用权抵押价值。以划拨方式取得的国有建设用地使用权依法抵押，抵押权人应当委托第三方依据基准地价和土地估价规范进行评估，并合理确定划拨国有建设用地使用权价格，其抵押价值应根据划拨国有建设用地使用权权益价格设定。

（三）健全服务体系。

1.培育和规范中介组织。发挥中介机构在市场交易活动中的桥梁作用，使其为交易提供咨询、估价、经纪等服务。加强对中介机构从事中介活动的指导，使其遵循“自愿、平等、公平和诚实信用”的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。

市不动产登记中心建立健全中介机构的备案制度，并将中介机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、从业人员等备案信息及诚信档案向社会公示。

    各县（区）政府应当加强对中介机构的监管，建立日常监督检查制度，对发现的中介机构和其从业人员的违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录等情况，记入其诚信档案。引导其诚信经营，对失信的要建立约谈、媒体曝光等惩戒措施，对严重失信的要清理出中介市场，禁止从事中介服务活动。

    2.做好咨询和调解服务。在交易场所设置专门的咨询窗口和人员，提供法律、政策咨询服务，编印交易流程明白纸及各类规范文本，方便交易各方查询，开辟专门的网站栏目，提供网络查询服务。

    发挥土地市场交易机构的专业优势，帮助交易双方理清权利义务，明晰法律关系及违约责任，促成双方和解或引导其通过法律途径解决纠纷，营造良好的交易环境。

    3.提高办事效率。在交易场所内，充分利用原有不动产登记机构、税务、金融等相关部门的办事窗口，增加交易服务功能，提供土地交易增值服务，接受当事人委托，代办不动产登记手续，为交易各方提供土地交易、登记的一站式全程服务，提高办事效率和服务水平。

（四）加强监测监管。

    1.强化监测分析。市不动产登记中心做好市场动态监测监管，完善监测监管信息系统，掌握土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息，研判分析市场形势。

每季度首月10日前作出上一季度《二级市场动态监测分析报告》，每年1月10前作出上一年度《二级市场动态监测分析报告》，所需经费列入年度财政预算。

    2.完善市场调控。强化一、二级土地市场联动，市地产交易市场每季度将一级市场交易信息提供给市不动产登记中心，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，适时运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体调控。

    3.加强价格监管。制定并公示区片交易指导价，完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动，维护市场平稳运行。交易主体应当如实申报交易价格，不得瞒报或者作不实申报，瞒报或不实申报的列入政府失信记录。申报价格明显低于市场价格的，政府可行使优先购买权。

    4.强化合同履约监管。土地转让后，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，受让人应依法履行。国土资源、住建、城乡规划等部门要加强合同履约监管，并将相关情况纳入诚信体系进行信用考评。

    5.严格责任追究。强化监督问责，减少寻租空间，对违反土地二级市场相关规定的有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。

    （五）强化部门协作。建立各县（区）政府、国土资源、住建、城乡规划、财政、税务、国有资产管理、工商、金融监管、人事等部门的联动机制，落实相关责任，强化沟通衔接。加强涉地司法处置的衔接，对于司法处置涉及国有建设用地使用权转移的案件，利用现有的“法院与国土资源部门信息共享和网络执行查询”系统，建立双方执行联动机制。

    三、组织实施

    （一）加强组织保障。建立完善二级市场试点工作领导小组。组长由市政府市长担任，副组长由市政府主管城建副市长担任，成员由市政府主管副秘书长，矿区政府、长安区政府、桥西区政府、裕华区政府、新华区政府、高新区管委会、鹿泉区政府、栾城区政府、藁城区政府、正定县政府、市国资委、市国土局、市住建局、市城乡规划局、市财政局、市地税局、市工商局、市金融办、市编委办主要领导组成。领导小组办公室设在市国土局，具体负责组织和协调二级市场试点建设工作，办公室主任由市国土局局长兼任。

（二）明确部门职责。进一步明确各成员单位主要工作职责。县（区）政府应在低效利用土地执行差别化税收政策过程中制定完善相关政策规定，积极与税收部门沟通，及时提供相关信息。按照方案要求建立健全出租划拨国有建设用地使用权年租金征缴工作机制；国有资产管理部门在进行国有资产处置时涉及国有建设用地使用权转移的，在处置前应征求市城乡规划、市国土资源局的意见，并如实告知当事人；市住建局应做好房产交易和土地二级市场交易之间的衔接，按照职能分工开展好工作；市城乡规划局要充分发挥规划引领作用，做好土地分割转让规划设计工作；市财政局应完善相关收费政策规定，重点是适当提高土地闲置费征缴比例，做好出租划拨土地年租金征缴标准；市地税局应贯彻落实城镇土地使用税相关税收政策；市金融办协调金融管理部门督导金融机构严格执行国家有关信贷政策，防范金融风险；市编委办应在二级市场交易机构工作人员编制方面提供支持。

（三）明确工作步骤。

2017年3月15日—2017年4月，成立领导小组，拟订实施方案上报国土资源部，设立前期筹备组；

2017年3月—2017年10月，制定并公示区片交易指导价格，建立交易价格与指导价格动态联动机制；

2017年4月—2017年6月，组建机构（人员到位、设置场所、落实资金）；

2017年5月—2017年6月，拟订制式文本、制定交易规则；

2017年5月—2017年9月，交易系统的开发、测试和部署，实现与不动产登记及一级市场的联动；

2017年10月，正式开展土地二级市场交易业务；

2017年11月，形成年度报告，上报国土资源部；

2017年12月—2018年5月，总结经验、优化流程、完善系统、细化规则；

2018年6月，出台《石家庄市土地二级市场交易管理办法》；

2018年8月，提交总结报告，提出法律法规修改建议。

    （四）强化工作原则。按照“封闭运行、风险可控”的原则，采取边试点、边研究、边总结、边提炼工作方法。各有关部门要按照职责分工，加强对试点工作的指导监督，依法规范运行，做到发现问题及时纠偏。

（五）完善制度建设。国土资源部门要会同相关部门，密切跟踪工作进展，主动适应改革和经济社会发展的需要，完善相关配套政策和制度。2018年6月以前，出台土地二级市场交易管理办法。

（六）保障工作经费。试点工作所需工作经费在市、县（区）级财政预算中安排。主要包括：

1.试点课题研究。制定并完善土地交易二级市场的一系列政策措施，包括区片交易指导价格测算、土地使用权分割转让研究、土地二级市场交易规则拟订等。

2.基础数据整合。包括土地一级市场交易数据和登记数据、存量建设用地数据等。

3.交易信息系统开发。按照土地交易需求，开发相关子系统。

4.软硬件设备购置。包括服务器、存储设备、安全设备、操作系统和数据库软件、办公设备及辅助设备等。

（七）及时总结报告。2017年3月底前就试点工作启动、机构设立、规章制度建设、部署实施等情况，形成汇总报告报国土资源部。2017年10月底前，就试点做法与成效等形成年度进展报告上报省政府，11月底前，经省政府同意后报国土资源部。2018年8月底前，形成试点总结报告，总结政策实施效果、提出相关法律法规的修改建议，经省政府同意后报国土资源部。

    （八）做好宣传引导。市国土资源局要会同相关部门做好试点政策宣讲工作，密切关注舆情动态，妥善回应社会关切，重大问题及时报告。