(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　基本案情：

　　原告：贾某

　　被告：祝甲、祝乙

　　贾某与祝乙系夫妻关系，祝乙与祝甲系亲兄弟关系。1995年，祝乙与祝甲签订了房屋买卖协议，约定：祝乙与家人协商，愿将北房三间、西房两间卖与祝甲所有。二人均在房屋买卖协议上签字。房屋买卖协议中的北房三间和西房两间是贾某与祝乙婚后在A村昌集建(96宅地)字第XX号宅基地上所建房屋，系贾某与祝乙婚后共同财产。A村昌集建(96宅地)字第XX号宅基地使用权人为贾某，祝甲1995年购买该宅基地上房屋后，至今未办理宅基地变更登记审批手续，昌集建(96宅地)字第XX号宅基地的使用权人一直为贾某。祝甲于1995年购买A村昌集建(96宅地)字第XX号宅基地上房屋时，在A村已拥有昌集建(96宅地)4第YY号宅基地使用权。此房契签订后，祝乙即将昌集建(96宅地)字第XX号宅基地上房屋交付祝甲。

　　2006年，贾某以其于2005年4月27日才得知该房屋买卖行为，祝乙在其不知情的情况下与祝甲签订的房屋买卖协议损害了其作为房屋共有人为由起诉至法院，请求判令祝乙与祝甲签订的房屋买卖协议书无效。

　　本案一审法院认为，农村私有房屋买卖必须履行严格的程序，祝甲当时已是A村昌集建(96宅地)字第YY号宅基地使用权人，其购买昌集建(96宅地)字第XX号宅基地房屋的行为违背了一户一宅原则。再者，祝甲购买讼争房屋后，一直未办理变更登记审批手续，其购买行为不符合农村私有房屋买卖的生效要件。讼争房屋的宅基地使用权人为贾某，该出卖行为侵害了贾某的合法权益。据此，一审法院判决祝乙与祝甲于1995年签订的房契无效。

　　祝甲不服，提起上诉，称一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，双方当事人签订的房屋买卖协议合法有效，请求撤销原判。

　　二审法院另查明：祝甲签订房屋买卖协议过程中，有中间证人张某在场。其到庭作证时表示，在祝甲前往祝乙家中送交房款5000元时，贾某在场明知。

　　法院查明：

　　二审法院审理认为，祝乙与祝甲达成的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效，应受到法律保护。祝甲与祝乙均系本村村民，有权对自己在本村的私有房屋进行处分，一审判决认定本案当事人买卖房屋的行为违反“一户一宅”原则，缺乏法律依据。此外，房屋产权变更登记手续的履行与否，是所有权转移的必要要件，具有公示效力，但并非房屋买卖合同的生效要件。本案中，双方当事人自愿达成房屋买卖协议，并已实际履行，该合同成立并生效。一审判决确认祝乙与祝甲于1995年签订的房契无效，属适用法律不当，本院予以改判

　　据此，法院作出终审判决：撤销一审民事判决;驳回贾某要求确认祝乙与祝甲于1995年签订的房契无效的诉讼请求。

　　律师点评：

　　专业房地产律师靳双权认为本案争议的焦点有两个，一是买卖农村私有房屋是否违反一户一宅原则，二是办理房屋产权变更登记手续是否为房屋买卖合同的生效要件。

　　1.“一户一宅”的含义

　　户一宅”的法律依据乃《中华人民共和国土地管理法》第62条，即“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”结合现在农村的特点，分析该条规定，对“一户一宅”原则的正确理解应当是，限制重复申请宅基地，而并非限制房屋所有权的移转。我国房屋权利和土地权利相分离，我们亦可以推出，在农村集体组织成员内转让农村私有房屋，并不违反一户一宅原则。

　　2.农村私有房屋的转让限制

　　因为农村私有房屋是建立在农村宅基地上的，而根据房地产转让时的“房地一体”原则，转让农村私有房屋时，其宅基地使用权也将一并转让，而宅基地使用权的特点，决定了其转让要受到限制。

　　(1)审批宅基地使用权的条件

　　根据相关规定，审批取得宅基地使用权应具备五个条件：一是具有村民资格;二是履行规定程序;三是符合土地规划;四是以户为单位，根据人数确定面积;五是分配的标准和面积，不得超出当地省政府的规定。

　　(2)宅基地使用权的特点

　　宅基地由集体无偿提供给本村村民，带有福利性质，其作为一种用益物权，是农民生产和生活的基本保障，因此，我国现行法规只允许宅基地使用权由本村村民享有。

　　3)宅基地使用权的转让限制

　　《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理登记或者注销登记”，表明宅基地使用权可以转让。但是，鉴于宅基地使用权是给予本村村民的一种福利，在现行法律体制下，本身就含有主体资格的特定性，因此其转让受到一定的限制。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》均规定：禁止城镇居民购买宅基地和农村住宅。可以推出，宅基地使用权只能在本村村民之间进行转让。

　　鉴于此，村民虽然对其房屋享有所有权，有权进行处分，但因为“房地体”原则，农村私有房屋的买卖，也只能在同一集体经济组织的村民之间进行。

　　这里需要说明的是，由于我国现行法律制度对此方面的规定很不完善，且等级不同的法律法规之间亦存在冲突着，在适用上产生了诸多争议。在此选择的是一种折中的分析，亦是法院在处理该类纠纷时普遍采用的判断方法。而随着农民工大量进城、农村房屋出现闲置，且“城中村”的拆迁改造等社会现象的日益增多，该方面的法律急需完善，以解决实践中出现的间题。

　　3.宅基地使用权变更登记是否是房屋买卖合同的生效要件

　　在我国《物权法》颁布施行之后，对这一问题的答案，已经非常明了，即当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，房屋买卖合同的生效与否，与是否进行了变更登记无关。

　　本案发生时虽然《物权法》尚未颁布施行，但依据《合同法》以及相关的司法解释亦能够体会到立法者坚持债权行为与物权行为的区分原则。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”房屋买卖合同是一种典型的债权合同，法律、行政法规并没有规定房屋买卖合同在办理变更登记手续之后才生效，因此宅基地使用权变更登记是宅基地使用权变更的生效要件，而不是房屋买卖合同的生效要件，是否办理登记手续不影响合同的效力。

　　本案中，证人证明祝甲前往祝乙家中送交房款5000元时，贾某在场明知，可认定对房屋的转让，乃夫妻的共同合意。因为买卖双方都是同村村民，法律允许其买卖农村房屋，该行为并不违反“一户一宅”原则。未办理登记手续，并不影响双方之间买卖合同的效力。