(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、基本案情：

　　原告：甲压缩机厂

　　被告：杭某

　　第三人：朱某

　　杭某原系甲压缩机厂干部，1985年调离。厂方将诉争房屋分配给杭某后一直由夫妻共同居住。1993年房改时，压缩机厂将该套房屋出售给杭某，并约定按照有关房改规定签字，产权比例为厂方60%，杭某40%。后杭某缴纳了购房款等。

　　2004年2月21日，压缩机厂与杭某签订协议，约定：杭某于2004年12月31日将房屋交还厂方，厂方在其交还房屋时支付杭某24000元(含购房款7478.25元及装修补偿)，厂方付清款时，杭某将所有房屋手续交还厂方。

　　朱某乃杭某之妻，2003年12月初至2004年3月，其一直在杭州居住，杭某与压缩机厂签订协议并未与其协商。

　　后因上述协议未能履行，厂方诉至法院，主张交还房屋协议是双方出于自愿签订的，杭某作为该厂职工与该厂签订公有住房出售合同及后来签订交房协议均是一个人完成的，其与朱某是合法夫妻，本案所涉房屋系房改房，作为厂方有理由相信杭某的行为具有代理权，双方签订的协议构成表见代理，签订的协议合法有效，故要求杭某腾房。

　　杭某夫妇均以房屋乃夫妻共有财产，对杭某的处分未与朱某协商为由，主张该协议无效。

　　二、法院查明：

　　法院审理认为，现实生活中，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，双方应平等协商，取得一致意见。本案讼争房屋个人享有的产权部分应属杭某与朱某的重大财产，任何一方都无权独自处置。杭某在与厂方签订交还房屋协议时应征得其妻的同意或有明确授权，而厂方提供不出朱某同意交还房屋的证据，仅以二人的夫妻关系，杭某签订协议构成表见代理为由，要求法院依据协议判决杭某腾房，与法相悖，不予支持。

　　据此，法院判决驳回甲压缩机厂的诉讼请求。

　　三、律师点评：

　　房地产律师靳双权认为本案争议的焦点问题是：夫妻一方未经对方明确授权转让其共有房屋的行为是否有效，涉及到夫妻一方转让其共有房屋是否构成表见代理或者家事代理，现根据《民法通则》、《合同法》等相关法律法规进行具体分析。

　　1.夫妻一方未经对方明确授权转让其共有房屋，能否适用表见代理?

　　我国《合同法》第49条对表见代理有明确规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，第三人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”表见代理的本质是无权代理，但是因为善意第三人有正当理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为，为了保护交易的安全，法律使之发生与有权代理相同的法律效果，即由被代理人对其行为后果承担责任。在表见代理中，代理人并非合同关系的主体，代理人并不因为其行为而取得合同关系中的任何利益。

　　而夫妻对其共同财产，都有所有权，亦都有平等的处理权，如夫妻一方对其共有房屋进行处分，不论是以谁的名义实施的，处分人都是合同关系的主体之，且处分人都能直接基于其处分行为取得利益，而这显然与表见代理制度的本来意义相悖。基于此，在夫妻一方未经对方明确授权转让其共有房屋时，不应适用表见代理。

　　2.夫妻一方未经对方明确授权处理共有房屋，是否属于家事代理的范围?家事代理，是指配偶一方在与第三人就家庭日常事务为一定法律行为时，享有代理对方权利行使的权利，其代表家庭所为行为的法律后果，由配偶双方承担共同的连带责任。

　　家事代理制度始于古罗马的法律制度。其一，在制度功能上，传统代理设立的宗旨在于代理人是被代理人进行民事活动“手臂之延长”，除了表见代理对交易安全有所考量外，代理本身存在的价值在于促进交易的便捷，维护能力不足者之权益，而家事代理既注重交易便捷，也是对交易安全的一种保护。其二，传统代理中的被代理人乃合同的主体，而家事代理中，如果随便承认配偶另一方成为合同主体，显然违背了合同相对性的原则。因此，家事代理，虽有“代理”之名，但其本质上，应是亲属法上的一种独特制度。

　　我国现行法律制度中并没有明确承认家事代理，只是在2001年12月25日最高人民法院出台的《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉〉若干问题的解释(一)》第17条规定，“(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”该司法解释采用日常家事决定权，提出了日常家事范围的概念，明确区分了日常生活需要与非日常生活需要的情况下，夫妻之间如何行使共有财产处分权，部分体现了家事代理的精神。

　　根据该解释第(一)款，家事代理的范围，应限定在日常生活需要中。根据实践经验，根据日常生活需要处理的事务，大致分为以下三类：

　　(1)维持家庭及夫妻日常生活正常运转的事务。就是指家庭日常生活中的衣、食、住、行，具体是指属于家庭共同生活中所必需的衣食购物、医疗保健娱乐休闲、赡养老人、养育子女、雇请佣工等维持家庭生存的必备事项内谷

　　(2)家庭和夫妻个人发展需要的事务。这主要涉及本人及配偶的学习和深造以及教育培训等相关事务。但在现实婚姻生活中，对此类事务的代理还应充分尊重当事人的意志而不可一概全权代理。

　　(3)夫妻明确约定可以适用日常家事代理的其他事项。日常家事代理权并不排斥夫妻双方事先协商一致。实际上，婚姻当事人对涉及财产处理、子女教育、赡养老人等事务，通常会事先协商一致而后由一方代表双方实施，事先协商一致的夫妻日常家事代理行为体现了夫妻双方在该事务上的共同合意。

　　该解释第(二)款即将夫妻对非因日常生活需要而对夫妻共同财产做决定，排除在家事代理之外，要求双方平等协商，取得一致意见。具体而言，这些不属于夫妻日常家事代理的范围，大致包括：处置数额较大的夫妻共同财产，包括不动产、以分期付款形式购买的价值较大的财产等;处理与夫妻一方人身相关联的事务;从事生产经营活动的行为;送养、收养子女的行为。

　　对于本案，最值得探讨的是该解释第(二)款的后半部分：“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”即为夫妻一方非因生活需要对共有财产做重大决定时，设立了一个类似于表见代理的制度来保护善意第三人，这是因为夫妻关系的特殊性，往往使“有理由相信”的门槛较低，减少了第三人交易时的审查义务，为促进交易安全、便捷，而更好地保护善意第三人的利益。

　　3.相关法条的冲突

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第四项规定：“共同房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”，而上述司法解释又在一定程度上承认了夫妻一方对其共有财产的擅自处分，正是这样的冲突，使实践中这样的纠纷屡屡出现，而因为法条适用的不同，判决的结果也往往大相径庭。笔者认为，在处理夫妻共同共有的重大财产上，不应适用表见代理。房屋这类典型重大财产的处分，亦不属于家事代理的范围。因此，夫妻共有房屋的处分，应进行严格限制，一方未经对方明确授权的转让行为，属无效行为。本案中，交还房屋协议签订时，朱某在杭州居住，并不知晓转让之事，杭某在签订协议时，亦未明确表明朱某已同意或授权，厂方未尽审查义务，仅以二人的夫妻关系主张权利，不予支持。