(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、基本案情：

　　原告：王某

　　被告：张某

　　被告：李某

　　张某与王某是夫妻关系，在婚姻关系存续期间二人购置了两处房产，其中套房屋一直闲置无人居住。2008年6月10日，张某将其中闲置的一套房屋卖给买方李某。张某与李某签订了房屋买卖合同，张某以77万元，将自己名下的房屋出售给李某。款项结清后，张某向李某交付了房屋钥匙，并且双方一同到当地房屋产权产籍管理处办理产权过户登记并领取了房产证。后李某对所购得房屋进行了装修并搬进该房屋居住至今。一年后，张某的妻子王某向李某提出异议，要求李某腾退房屋，理由是自己与张某系夫妻关系，房子是夫妻共同财产，丈夫卖房未经自己同意，张某和李某签订的房屋买卖合同无效。李某不同意腾退房屋，于是王某于2009年9月25日，将其丈夫张某和李某作为被告起诉到法院，请求确认其丈夫和买主签订的房屋买卖合同无效，并判令李某返还房屋。

　　二、法院查明：

　　两被告签订的房屋买卖合同已经成立，且房款已经交接清楚，应视为该房屋买卖合同已履行完毕。涉讼房屋的确是张某和王某夫妻关系存续期间所得的共同财产。根据最高人民法院《关于适用(中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释(一)》第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”涉讼房屋虽然是夫妻共有财产，但登记在张某名下，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分的惟一凭证。李某应当认定为善意的第三人。原告王某主张两被告之间的买卖合同无效，其原因是两被告的房屋买卖行为侵害了原告的夫妻共有财产的共有权，其侵权责任主要是被告张某未履行夫妻间的告知义务，擅自处分共有财产所致，被告李某未实施侵害行为，不应承担责任。

　　据此，法院作出如下判决：被告张某与李某签订的房屋买卖合同有效，驳回原告王某的要求李某腾退房屋的诉讼请求。

　　三、专业房地产律师靳双权点评：

　　本案争议的焦点在于：夫或妻一方没有得到另一方的同意，擅自将共有的房屋出售其买卖合同是否有效的问题。现依据《民法通则》、《物权法》、《婚姻法》及相关法律法规的规定予以分析：

　　依据我国《民法通则》第78条：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”《物权法》第93条也规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”在民法理论中，共有是指某项财产有两个以上的权利共同体享有一个所有权。共有分为按份共有和共同共有。按份共有，亦称分别共有，是指两个以上的人对同一项财产按照其份额享有所有权。共同共有，是指两个以上的人基于共同关系，共同享有一物的所有权。

　　夫妻共有财产是典型的共同共有。我国《婚姻法》第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有……夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”1988年最高人民法院《关于贯彻〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条中规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释(一)》第17条规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”该司法解释规定的是第三人取得共同共有财产时善意取得制度的适用，其内容当然包含共同共有的房产。民法保护第三人在不知真实权利状态下对权力外观的合理信赖，在这种情况下，第三人作出的法律行为有效，目的是为了保护交易的稳定与安全。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以人理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”我国不动产实行所有权登记制度，以登记为准，我国《物权法》第16条、第17条以及《房屋登记办法》第5条第二款规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

　　本案中，张某为房屋所有权证上的产权人。依据物权公示公信原则，房地产管理部门依法向张某颁发的房屋所有权证就是公示的形式。既然房地产管理部门依法向张某颁发的房屋所有权证，那么作为相对人李某也只能依据房屋所有权证的内容对该房屋的产权归属状态予以判断。从所有权固有的四项权能，即占有使用、收益、处分的权利来讲，张某对该房屋享有处分的权利。李某作为第三人只负有形式审查义务，不负有实质审查义务，李某已尽到了必要的审查与注意义务，在房屋买卖中不存在任何过错，张某与李某签订的房屋买卖合同是合法有效的。李某在购房时是以合理的价格购买的，并且张某和李某二人共同办理了过户手续，符合善意取得的要件，是善意的第三人。在善意第三人支付了相应的对价并实际履行了合同的情况下，应当保障买卖交易的稳定和安全，应当保护善意第三人的合法利益。因此，法院驳回了王某的诉求。