(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　基本案情

　　原告：谢甲、谢乙、谢丙、谢丁

　　被告：谢逊

　　原告谢甲、谢乙、谢丙、谢丁与被告谢逊为同胞兄弟姐妹，其母谢母1992年3月12日病故，遗留砖瓦房一处。1988年12月，谢逊夫妇自行搬到该房居住。1994年，根据房产局关于换发房屋产权证的要求，谢逊在这次换证中将房屋产权证的所有权人由谢母变更为谢逊;2001年4月5日，该房屋被动迁，其中房屋补偿费为30240元，树木、水井、院墙和畜舍所得动迁款10500元，共计为40740元。

　　2002年，谢甲等四人以镇人民政府为被告，谢逊为第三人提起行政诉讼。2002年10月11日，法院判决：镇人民政府为谢逊颁发房屋产权证的行为违法。宣判后，谢逊不服，提起上诉。2003年2月8日，二审法院作出行政裁定书，以原判错列被告为由，撤销一审判决，发回一审法院重审。重审期间，谢甲等四人撤回起诉。后又以争议房屋拆迁费被谢逊占有为由，提起民事诉讼，要求依法继承。

　　一审法院认为：双方诉争房屋为其母谢母所有，在谢母死亡后即产生继承，双方当事人均未明确表示放弃继承，故该房应视为共同共有，因此，谢甲等四人认为谢逊未经其他人同意，将该房屋更改为其名侵犯了谢甲等四人的合法权益，现要求继承，符合法律规定。判决：一、被告谢逊于本判决生效后三日内分别给付谢甲、谢乙、谢丙、谢丁每人人民币8148元;二、驳回原告的其他诉讼请求。

　　宣判后，谢逊不服，提起上诉。二审法院认为：谢逊虽在谢母死亡后的1994年对该房屋进行了重新登记，但并没有证据证明谢逊是因接受赠与或以其他合法形式取得该房屋所有权，因此，仅凭房屋所有权证，不能证明该房屋被动迁前的所有权为谢逊所有，所得房屋拆迁补偿费应为谢母遗产。判决：驳回上诉，维持原判。

　　谢逊以如下理由申请再审：该房屋不属于被继承人谢母的遗产，原审按遗产处理错误。对于房产部门为谢逊更名并发放房屋产权证是否合法，不是民事诉讼应解决的问题。为此，谢甲等四人在民事诉讼前，已提起行政诉讼，请求确认为谢逊所发放的房屋产权证属违法行为。但该诉讼以谢甲等四人撤诉而终结。由于本案的前置条件没有解决，原审判决直接确认被动迁房屋属谢母财产，并作为遗产予以处理，违反法定程序。故要求撤销一、二审判决，驳回谢甲等四人的诉讼请求。

　　法院查明：

　　再审法院在审理中，查明事实认为：现有证据足以证明被动迁房屋为谢母所有，在谢母去世后，该房产应属谢母所留财产，其子女均有权继承。但是，再审期间，谢逊举证证明，其进住诉争房屋后，重新修理了房屋，打了水井，修建了院墙和畜舍，并陆续栽种了一些树木。因此，应当将树木、水井、院墙和畜舍所得动迁款10500元从总款中扣除，剩余部分作为遗产再进行分割。

　　据此，再审法院依法改判，作出以下判决：被告谢逊于本判决生效后三日内分别给付谢甲、谢乙、谢丙、谢丁每人人民币6048元

　　律师点评：

　　专业房地产律师靳双权认为：本案争议的焦点在于房屋权属登记与实际不符产生的纠纷如何处理的问题。现依据我国相关法律法规予以分析。

　　关于房屋权属登记与实际不符如何确定权属，存在两种不同的观点。观点主张，应根据实际情况确定房屋的权属，而不应仅凭房屋的产权证来确定房屋的所有人。其理由在于，房屋产权登记只是以当事人的申请所为的一种登记备案，具有程序性和形式性。房屋产权登记的基础是民事权利，因此房屋产权证不能等同房屋所有权，正确确定房屋所有权还应对产权变更登记的程序和所基于产生的民事行的为效力进行分析。观点二则主张，应该根据房产证确定房屋权由是房产证之行政机关通过具体行政行为表现出来的证书，实质上就是行政机关房屋权属登记与房屋权属证书的颁发是两个有关联的行政行为。房屋权属登记既是行政行为，也是民事法律行为中的物权行为，还是合同履行的行为。根据对当事人民事权益的确认。

　　物权法理论，房屋权属登记是房屋物权设立、变更、终止的法律行为。行政机关办理房屋权属登记，需要登记人提交房屋交易、赠与、继质等法律文件，证明其将取得房屋产权具有合法的原因。若申请登记人所提交的相关法律文件存在虚假、瞒报等情况，必然致使房屋产权登记所产生的物权存在严重问题，可能侵害《城市私有房屋管理条例》第35条第1款规定：“以虚报、瞒报房屋权属情其他权利人的合法利益。

　　况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关注销其房屋权属证书、没收其非法所得，并可对当事人处以一千元以上一万元以下罚款。”《物权法》第21条第1款规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”这都足以说明房产证上记载的权利人不一定是房屋所有权的真权利人。若以非法方式骗取房产证最终不但得不到房屋，还可能要受到处罚。因此，房产证上记载的房屋产权所属的权利人是否享有实体法意义上的房屋产权，应由房屋产权变动形成的基础事实和实际的权利共同决定。若没有民事权利的基础，即便有房产证也不能证证明其为房屋所有权人，“皮之不存毛将焉附”。故此应根据实际情况确定房屋的权属，这既符合立法精神又不悖常理。

　　本案中谢母去世后，其生前所有的房产应属谢母所留财产，其子女均有权继承。因双方当事人均未明确表示放弃继承，根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第177条规定，就应当属于谢氏五兄弟姐妹共同共有财产。我国对房屋实行登记发证的制度，对于共有人共同所有的房屋也不例外。《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。数人共有的城市私有房屋，房屋所有人应当领取共同共有或按份共有的房屋所有权证。”《城市房屋权属登记管理办法》第31条规定：“共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。”谢逊在谢氏五兄弟姐妹没有办理共同房产证的情况下，瞒报该房屋属于五人共有这一事实，向房产管理部门办理该房屋属于他个人所有的房产证，根据《城市房屋权属登记管理办法》第35条第1款的规定，是违法的。因此，法院判决对所继承的房屋动迁补偿款由五兄弟姐妹分割是正确的。