一、业委会可不可以不跟物业公司签订物业服务合同？

可不可由单个业主与物业公司签订物业服务合同？

业委会与物业公司签订的物业服务合同，对业主是否具有约束力？

【律师解析】业委会有权与物业公司签订物业服务合同，业主应受该合同的约束，不能因此拒交物业服务费。理由如下：

1、《物业管理条例》第十一条规定，业主大会的职责之一是“选聘、解聘物业管理企业”。

2、业主大会一般是一个人数众多的团体，对于具体的问题的执行难以完成，业主委员会就应运而生了，它是业主大会的常设性机构，专门执行业主大会的决策，在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益。

3、《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会的职责之一是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”。这说明，业主大会是决策机构，业委会是业主大会的执行机构，只要业主大会按照法定的或者议定的议事规则作出了其职责范围内的决定，那么对于该小区的全体业主就有约束力。

4、在与物业公司交往方面，由业主大会通过会议的形式决策选择由哪一物业管理企业对本小区进行管理。一旦选定了物业公司，具体的物业服务合同则由业主大会的执行机构即由业委会签订。因此，在实践中，不存在业主大会与物业公司直接签订物业服务合同，也不能由单个的业主各自分别与物业服务企业签订物业服务合同，因为如果这样做，物业小区的管理秩序将难以实现。

二、物业公司侵犯业主权益，单个业主能否起诉？

【经典案例】某物业公司在未获多数业主同意的情况下，擅自将一幢住宅楼的地下车库租给他人做经营用房，收益归己所有。业主陈某某交涉不成，独自将物业公司告上某市人民法院，要求被告恢复地下车库原状，并返还经营收益。法院对此案作出一审宣判，原告要求物业公司恢复地下车库原状的诉讼请求获得法院支持。此前陈某某与案外人余某某共同购买了该处的一处房屋，目前尚未办理所有权登记。某物业公司为该小区提供物业服务。2015年10月，物业公司未经业主同意，擅自将一处紧挨陈某某新房、原设计为地下车库的场所改造成门面房，租赁给翁某某开办电动车维修部。陈某某以侵犯了业主权利为由将该物业公司告上了法院，要求将门面房恢复原状，并返还经营收益。某物业公司认为原告没有取得房屋产权，不能证明其为该小区的业主，也无地下车库共有人的授权，故无诉讼主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。

【律师解析】

1、基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人，属于物权法所称的业主。业主对于侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。故本案原告陈某某有诉讼主体资格，对被告物业公司认为原告无起诉主体资格的辩称，法院不予采信。

2、关于改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，应由业主共同决定。擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效的，一般会得到法院的支持。

3、此外，原告要求被告物业公司返还经营收益，因经营收益应由业主共同决定用途，不属于原告个人所有，原告的该项诉请，法院一般不会支持。

4、单个业主能否起诉物业公司侵犯众业主公共权益的问题，实践中长期以来存在着争议。我国《物权法》第八十三条第二款明确规定：“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”但在落实到具体案件的司法实务中，各地的判例却不尽相同，争议在于有的强调业主主张小区内被物业侵犯并占用的公共权利，须有超过一定比例的大多数业主授权。这其实是对法律原意的一种误解，作为原告（业主）事实上也难以操作。上述法条中规定的“自己”二字，即明确了业主个体的诉讼主体资格概念。以本案为例，涉诉地下车库属小区业主共有部分，物业公司改变其用途、从事经营，应经过业主的明示同意。但物业公司一方面认为原告未经多数业主授权起诉，另一方面自己也未能提供大部分业主明确表示同意的证据，故物业公司将车库改造成门面房的处分行为应认定为无效，对原告要求物业公司将涉诉门面房恢复原状的诉讼请求，法院理应予以支持。

三、物业公司没有与业主签订服务合同，业主是否可以拒交物业费?

【经典案例】物业公司曾在2012年与陈某某签订一份3年物业服务合同，,2015年合同到期后，物业公司没有与陈某某续签合同，小区一直没有选举业主委员会。物业公司与开发商的前期物业合同是从2009年至2012年，因陈某某没有交2009年至2010年物业费，物业公司将陈某某起诉到法院，法院认为双方虽然没有签订物业服务合同，但业主实际已经享受了物业公司的具体物业服务，业主应当缴纳物业服务费用。

【律师解析】

1、《合同法》第60条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

本案中，因为收取物业费的依据应是以小区成立物业管理委员会，并委托该物业公司在小区进行管理为前提，在没有成立之前，因为物业公司与陈某某签订了3年的物业服务合同，陈某某也履行了。

2、物业合同到期后没有续签物业合同，业主有权拒绝物业公司的诉请。根据《消费者权益保护法》第九条的规定：“ 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。”“消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购。买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。”陈某某可以不履行和交纳物业费。《消费者权益保护法》第十条规定：“ 消费者享有公平交易的权利。”“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”

3、另外，因为原签订的物业服务合同已经到期，物业公司没有续签服务合同，虽然履行物业管理，但因为公司服务的主体是物业管理委员会的委托，不是具体的业主。物业公司向法院提起合同官司，陈某某可以根据诉讼主体资格不合法为由抗辩。但考虑到对方物业公司确实已经提供了相应物业服务及管理的现状，陈某某可以在服务价格合理的范围内接受适当的补交。

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