(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　基本案情：

　　2013年12月31日，苏者与林淋签订了《房地产买卖合同》，约定：苏者向林淋购买位于广州市69号30×房，建筑面积76.95平方米，总楼价149万元，以现状按套售予买方，买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议。本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准等。同日，苏者向林淋支付了4万元定金。

　　苏者拆除部分天花板后发现，楼面只是在墙上另外加装“角铁”作为承重梁，整个楼面没有钢筋混凝土承重梁，房屋存在质量问题。苏者错误理解了房产证上注明的“钢筋混凝土结构”(也就是框架结构)的房子。苏者联系林淋要求对房屋进行安全性鉴定，并要求拆除违法建筑后办理货款手续。林淋予以拒绝，称合同约定房屋以现状按套售予买方，且林淋已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议案件审理中，法院依申请依法委托广州AA房屋安全鉴定有限公司进行鉴定，鉴定公司作出《房屋结构可靠性检测鉴定报告》结论为：广州市69号30×房主体结构不符合现行国家相关规范要求，房屋存在安全隐患。为进一步核实情况，法院向鉴定公司发函要求就涉案房屋是否因为质量问题严重影响正常居住使用，是否能够通过采取一定补救措施消除安全隐患等出具补充鉴定意见，该公司回复称：该房屋现时的质量问题影响了正常居住使用，可以通过采取措施消除安全隐患，但无法判断影响的具体程度。苏者表示如果林淋加固房屋，其愿意继续履行合同;林淋不同意对房屋进行加固。

　　案件焦点：

　　“二手房”房屋主体结构经鉴定不符合现行建筑规范，存在安全隐患，出卖人拒绝修复，买受人能否以此请求解除房屋买卖合同

　　律师点评：

　　专业房地产律师靳双权认为：首先，虽然苏者在签订合同前查看了房屋，合同也载明苏者已全面检查并清楚了解该物业的所有情况并无异议，但是房屋存在着“现浇板与柱、梁交接处等关键传力部位未增设冗余约束，也没有多条传力途径”、“房屋部分墙体未加设构造柱”、“承重砖墙厚度为120mm厚”等不符合相关规范的情形，房屋“主体结构不符合现行国家相关规范要求，房屋存在安全隐患”。由于房屋存在一定的安全隐患，对正常居住和使用有一定影响。且这种由于主体结构和承重砖墙不符合现行规范导致的安全隐患具有不确定性，苏者作为买受人，不应当承担不确定安全隐患带来的居住使用风险。其次，经鉴定涉案房屋并非房地产权证上所登记的钢筋混凝土结构而属于混合结构。再次，涉案房屋可以通过一定的措施进行加固，林淋明确拒绝进行加固和修缮，苏者并无法定义务对尚未交付的房屋进行加固修缮。最后，从合同的履行情况来看，虽然涉案买卖合同已经签订成立生效并交付定金，但是苏者尚未支付房价款，林淋也未将房屋交付给苏者使用，更没有办理产权交易过户登记手续，合同的主要内容均未得到履行。在经鉴定房屋存在安全隐患而林淋明确拒绝加固修缮的情况下，如果继续履行合同，势必额外加重苏者的经济负担或引起新的纠纷。综上理由，并参考《中华人民共和国合同法》第一百四十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的精神，苏者要求解除买卖合同，合法合理，法院予以支持。合同解除后，苏者要求林淋赔偿其误工费2000元、交通费300元，由于其对相关损失没有提供任何证据，且没有证据证明林淋存在违约行为，故苏者相应诉请法院不予支持。至于房屋质量安全鉴定费用的负担问题，首先，由于苏者曾经多次查看房屋现状，其对房屋现状应当具有一定的了解，在其正常预见范围内的房屋质量风险应当由其自己负担。其次，苏者并没有提供证据证明林淋在签订合同过程中存在故意隐瞒有关事实的行为，(依照法不溯及既往的原则)林淋不应当对多年前建设且获得房地产权证的房屋因其不符合现行相关建筑规范而向苏者承担相关民事责任。另外，经鉴定涉案房屋并不存在严重影响正常居住使用等导致苏者签订合同目的根本无法实现的情形，也没有证据证明林淋存在其他违约情形。因此，苏者要求林淋承担房屋质量安全鉴定费用的诉请，依据不足，法院不予支持。

　　广州市越秀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十五条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉〉的解释》第九十条第九十一条的规定，判决如下：

　　一、苏者与林淋2013年12月31日签订的《房地产买卖合同》(NO：00054)自本判决发生法律效力之日即日解除;

　　二、林淋自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向苏者返还定金40000元

　　三、驳回苏者其他诉讼请求。

　　律师点评：

　　本案是一起典型的“二手房”买卖合同纠纷。在我国特定语境环境下“二手房”并不属于严格意义上的“商品房”。关于“二手房”的质量纠纷，并不能直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》的有关规定，而只能依照《合同法》等中关于买卖合同的相关规定进行审查。首先，房屋主体结构存在的质量问题和安全隐患属于比较专业性的问题，对于一个普通购房者而言，不可能在查看房屋及签订合同的过程中能够完全预见到。对于其不可能完全预见的风险和质量问题，不应当要求原告对此完全负有责任。其次，住房是一个公民及家庭安身立命之所，对买受人而言房屋质量的重要性不言而喻，在此点上，无论是“一手房”、预售的商品房还是“二手房”并没有什么本质不同。因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条虽然是就商品房质量问题作出的规定，但其精神可以作为本案审查的重要参考。原告购买房屋的目的是用来居住使用，尽管鉴定结论并没有显示房屋存在的质量问题严重影响居住使用功能。但是，涉案房屋主体结构存在不合规范的问题，根据《建筑法》第六条第一款的规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑物的主体机构是指建筑中能够承受作用的平面或空间体系，其必须具备足够的强度、刚度、稳定性，以承重建筑物上的各种荷载。因此，建筑物的主体结构是建筑物的重要组成部分，其质量问题非常重要，主体结构直接影响建筑物的耐久年限、安全和使用功能。涉案房屋为3层建筑，应当属于一般的民用建筑，其使用寿命应当达到民用建筑的二级耐久年限。作为“二手房”，涉案房屋已经办理产权登记手续，其当初的竣工验收资料、质量验收资料由于时间久远无法提供，在这种情形下，经依法委托有资质的专业鉴定机构作出的鉴定结论可以作为房屋质量参考依据。而据鉴定结论可知，房屋主体结构存在着现浇板与柱、梁交接处等关键传力部位未增设冗余约束、部分墙体未加设构造柱、承重砖墙厚度过薄等质量问题，导致房屋存在不确定的安全隐患，直接影响房屋的安全和居住使用功能。买受人不应当对超出其注意、预见范围之外的房屋主体机构质量问题承担法律责任，而且本案中房屋并没有交付使用也没有办理过户登记，被告作为出卖人，其有义务对房屋主体结构进行加固修缮。经法院释明和原告要求后，被告明确拒绝对房屋进行加固修缮，并鉴于合同主要内容均未履行，故最终判令解除房屋买卖合同而不是继续履行合同。