(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　基本案情：

　　2011年9月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发建设的XXXX项目第15栋第10×号商住楼房，房屋总价款为2111638元，付款方式为：原告在签订本《商品房买卖合同》时将首付款1061638元一次性付清，余款1050000元由原告向银行申请按揭贷款，被告应在2011年12月30日前，将房屋交付给原告，同时双方在该合同第七条和第九条对买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任进行了明确规定，具体内容如下：如选择继续履行合同，违约方应当按日向非违约方支付逾期房款或已支付房款万分之六的违约金。合同签订后，原告魏征于2011年9月16日向AA有限公司支付门面办证、按揭各项费用、房屋维修基金、燃气立户费等相关费用和671638元的首付款。2013年7月18日，被告将上述商品房交付原告使用，原告于当日向被告支付13万元购房款后，就剩余房款向被告XX有限公司出具欠条一份，载明：“今欠XX有限公司15栋门面10×号(进站路)剩余房款贰拾陆万元整(260000元)，2013年年底付壹拾陆万元整(16000元)，明年‘五一’前付壹拾万元整(100000元)，则本房款全部付清，逾期以2分(贰分)计算。欠款人：魏征2013年7月18日”。后原告以被告XX有限公司迟延交房为由诉至法院，要求被告支付违约金373000元。原告诉至法院后，被告提起反诉，要求原告按约定支付房款26000元及违约金。

　　案件焦点：

　　原告魏征在未履行其先付款义务的情况下，能否以不安抗辩权为由抗辩，并且要求被告XX有限公司承担迟延交房的违约责任。

　　律师点评：

　　房地产专业律师靳双权认为：原、被告于2011年9月16日签订了正式的商品房买卖合同，就买卖的标的物、价款、付款方式、交房期限、违约责任等进行了明确约定，以上行为系双方真实意思表示，且符合法律有关规定，原、被告之间形成了合法、有效的房屋买卖合同关系。从原、被告提供的证据来看，原告魏征在2013年7月18日房屋交付使用时，向被告XX有限公司支付了130000元现金并出具了260000元的借条，也就是说在签订《商品房买卖合同》时，原告魏征并未一次性支付购房首付款。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的首付款支付时间为2011年9月16日，商品房的交付时间为2011年12月30日前，也就是说，合同的履行有先后顺序，魏征先付清所有购房款，被告XX有限公司才履行交房义务，故被告XX有限公司主张的先履行抗辩权符合法律规定，而原告魏征在房屋交付时仍未能支付全部购房款，其主张不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范。故，原告魏征请求被告XX有限公司支付违约金373000元的诉讼请求，法院不予支持。原告魏征2013年7月18日向被告出具260000元借条时，被告XX有限公司已向原告交付了房屋，也就是说双方已就《商品房买卖合同》的各项权利义务关系进行了结算，原告魏征出具借条系其真实意思表示，且未违反相关法律规定，法院对该借条的内容予以认可，故反诉原告XX有限公司请求反诉被告魏征“支付26000元购房款”的诉讼请求，法院予以支持，反诉原告XX有限公司请求的违约金，因原、被告已于2013年7月18日已就《商品房买卖合同》的各项权利义务关系进行了结算，应当以借条上约定的逾期责任为准，故法院仅支持其中160000元购房款按照月利率2%从2014年1月1日起至还款日止的逾期利息和10000元购房款按照月利率2%从20144年5月1日起至还款日止的逾期利息。

　　律师建议：

　　本案原、被告均存在违约行为，即原告未支付全部购房款，被告未按约定时间向原告交付房屋。而抗辩权的行使是对抗违约行为的一种救济手段，因此谁主张的抗辩权符合法律规定是本案审理的关键。

　　本案系买卖合同纠纷，原、被告应当根据双方按照签订的合同约定来确定双方

　　的权利义务，本案中，被告XX有限公司未按合同约定时间向原告魏征交付房屋是事实，但合同中明确约定原告应付清全部房款等费用后，方可交房，即原告应先履行付款的义务，被告才履行交房的义务。同时，原告魏征在庭审中称被告不能如期交房，原告不支付全额房款行使的是不安抗辩权，但原告魏征发现被告未按期交房时，未及时与被告沟通核实，单方面中止合同的履行，且在房屋交付后仍不能支付全额房款而向被告出具房款借条，不符合不安抗辩权的行使条件，其不安抗辩权不能成立。故，被告不应向原告支付违约金，而原告应当按照房款借条的约定向被告支付房款及约定逾期利息。