什么样的合租合法，违法合租有何风险


作者：温显俊律师/云南熙宁律师事务所


因家庭居住生活要部分人买房的目的主要在于家庭居住生活，所以多是一套里面有好几间房子，但是随着工作及子女上学的需要部分经济状况稍加的家庭往往会选择购买二套，甚至是多套房，为此出现了闲房，而一些初入职场的青年人则受到经济水平的限制往往无力买房，而这部分人为了工作的需要也得有属于自己的住所，随之涌现而来的是房屋租赁的热潮，自己一个人租房不仅有所浪费又承担着高昂的房租，于是许多租客便想出合租的解决方法。那么什么样的合租合法，违法合租有何风险呢?下面笔者凭借自己多年的执业经验结合我国现行法律的规定一起与大家探讨。
从我国现行法律规定来看，我国并无法律似乎对合租没有明确的规定，仔细分析合租也是转租的一种方式即部分转租。那么我国现行法律对转租是如何规定的呢？
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
协议上没有注明房东同意转租的话,自己转租的话,依情况而定。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
综上，笔者分析总结认为，合法的合租主要有如下几种情形：
1、承租人在与房东签订租房合同时，明确约定可以全部或部分转租（含合租）；
2、承租人在与房东签订的租房合同中没有明确约定是否可以全部或部分转租（含合租），但是事后得到了房东的同意或认可；
3、承租人在与房东签订的租房合同中没有明确约定是否可以全部或部分转租（含合租），事后也没有得到房东的同意或认可，但是房东在知道或者应当知道承租人转租（含合租），但在六个月内未提出异议的。
除此之外的合租则无效，那么合租无效的法律后果是什么呢？
1、合租无效对承租人的法律后果？
《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
综上，合租无效对于承租人的法律后果就是赔偿损失及承担违约责任。
2、合租无效对次承租人（含合租人）的法律后果？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定:房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
综上，合租合同无效对于合租人的法律后果则是腾房及支付逾期腾房占有使用费。