案情简介  

 2006年，某房地产建筑开发公司（下称“房产公司”）开发了一个小区。2009年1月，房产公司与某物业管理有限公司（下称“物业公司”）签订《前期物业管理服务合同》（下称“前期物业合同”），委托物业公司负责所开发的小区的前期物业管理。合同第五条约定，“本合同期限自2009年1月1日至业主委员会成立时止。”第八条约定，“托管费用选择包干制，按照物业管理范围和物业管理事项每月托管费5800元，在每月初由房产公司支付给物业公司。”合同签订后，物业公司按照合同约定为小区提供物业服务，房产公司也按照合同约定支付了2009年1月至2012年1月的物业费，但自2012年2月起一直拖欠物业费。2010年6月，小区房屋已交付给业主。2014年1月，房产公司向物业公司支付物业费5万元。2017年7月，物业公司诉至法院，要求房产公司支付物业费及违约金等。

   洛阳律师|郝玉才律师说法道理：

    本案中，前期物业合同未涉及业主，房屋交付后，物业费该由谁支付？

    郝律师认为，房产公司与物业公司签订的前期物业合同是双方真实意思表示，对双方具有约束力。该合同约定物业费实行包干制，由房产公司直接支付给物业公司，合同期限截至业主委员会成立时止，并未约定房屋交付后由业主向物业公司交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“物业纠纷司法解释”）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定并不能取代双方的意思自治。因此，本案中，房屋交付后的物业费仍应由房产公司支付给物业公司。