买卖动迁房应该注意哪些问题:
购买动迁房,需要满足条件以后,才能办理相关过户手续。因此因交易时间过长,产生很多不可预见的问题,从而导致纠纷产生。例如:在完成过户之前,卖房人死亡,而继承人对于该合同产生争议、满足过户条件时,卖家因为房价上涨要求加价、房子一房二卖、因为经济纠纷存在抵押等
1问:动迁合同是否有效?
1答:根据合同法相关规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
如不存在上述情况,则买卖合同有效。
2问:一房二卖,房子归谁?
2答:不动产的权属以登记为准。换言之一般是谁取得了产证,房子归谁。同时也应该考虑是否存在非善意第三人购买房屋等情况。因此在购买动迁房时,应当要求卖房及时交房、买家及时支付约定房款、满足过户条件时,尽快办理过户手续。
3问:如果房子存在抵押或其他情况,无法办理过户,导致买方得不到房子的,怎么办?
3答:如果没有办法涤除抵押,在无法取得房子的情况下,买房只能要求卖方承担违约责任,同时可以要求赔偿房屋上涨的差价。
4问:满足过户条件时,卖方要求加价如何处理?
4答:这也是比较常见的问题,因为房价上涨比较快,满足过户条件时,有可能房子已经涨价几十万,这时,卖方认为自己买亏了,所以要求加价,或者宁愿承担违约责任,也不配合办理过户。出现此类情况时,建议买方及时沟通,尽快起诉,避免出现已经过户至其他人名下,或者房子已经抵押等情况。是否可以取得产权,视具体情况而定。很多买方认为已经实际居住,合同签订了,钱款付了,就取得了房子的所有权,满足过户条件时,卖方不配合,买方还在静观其变,不及时维权,最后导致得不到房子的所有权。再次强调,尽快起诉处理。
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本文作者:陈惠斯律师