代理词

尊敬的审判长、审判员：

北京市拓夫事务所接受原告xxx委托，指派吴丽微律师代理xxx诉xxx房屋买卖合同纠纷一案，结合事实、依据法律，发表如下代理意见，供法庭参考：

原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议，因“3.17”房贷政策变化，客观上已无法继续履行，应当予以解除，被告应当返还原告xx万元定金。

   （一）原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议，因“3.17”房贷政策变化，客观上已无法继续履行。

x年x月x日，原被告在xxxxx有限公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》。上述合同中约定：原告购买被告所有的位于xxxxxxx房屋，该房屋建筑面积为106.06平方米。同时，该合同中第三条第（二）款约定“买受人采取下列第2中形式支付房屋交易款项；即买受人以贷款方式支付，买受人向居间方指定的银行申办按揭贷款，拟贷款金额为人民币xxx万元。”

合同签订当日，原告依约向被告支付了xxx万元定金，并向中介方缴纳了xxxx万元中介费用。

2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法【2017】3号），其中第二条规定，“......居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80% 。”

3.17新政前，原告夫妇只需支付35%--40%的首付，而3.17新政后，因二套房认定标准发生变化，“认房又认贷”的新标准将原告夫妇由购买首套房变成了够买二套房，首付款要求增加至80%。具体到本案中，原告将不能根据合同约定办理xxx万元的商业贷款，最多只能贷款100万左右，其他300多万部分均需原告自行筹集。原告根本无力履行。3.17新政导致原被告房屋买卖合同无法继续履行。

（二）依据相关法律规定，并结合最高院司法解释及会议纪要等，原告有权要求解除合同并要求被告返还全部定金。

《2015年全国民事审判工作会议纪要》（2015年最高人民法院）

    28条规定，“房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请......”。

《最高人民法院办公厅《关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》法办[2011]442号（2011年10月9日）》

  第三条  房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予支持。

《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条（住房限购政策的性质和合同解除的处理原则）规定，“住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

     结合上述法律规定、最高院司法解释及会议纪要等，纯粹因受限贷、限购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，应属于不可归责于当事人双方的事由，当事人据此请求解除合同的，应当予以支持。

    本案中原告受限贷政策直接影响无法继续履约，其有权利要求解除合同并要求被告返还全部定金。

 以上代理意见，供法庭参考！

                                                                              代理人：

                                                                  年   月   日