导读

居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。日常生活中，租房买房时经常会碰到需要签订居间合同的情况。本案是买房时买方与中介公司发生纠纷的案例，买方虽与该中介公司签订了居间合同，但是最终并未通过该中介公司与房东签订房屋买卖合同，而是在另一家中介公司与房东签约。一审法院审理认为，买方的“跳单”行为违反了居间合同约定，支持了该中介公司的诉讼请求。买方上诉后，二审法院审理认为，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，买方及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，买方并没有利用该中介公司的信息、机会，故不构成违约，对该中介公司的诉讼请求不予支持。

裁判要旨

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

案情简介

一、2008年11月，陶某某与某某物业顾问有限公司(下称物业公司)签订了《房地产求购确认书》一份。其中，第1条约定，陶某某愿意委托物业公司居间求购本市某某路某某弄某号房屋；第2.4条约定，陶某某在验看过该房地产后六个月内，陶某某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某某有关联的人与出卖方达成买卖交易或者利用了物业公司提供的信息、机会等条件但未通过物业公司而与第三方达成买卖交易的，陶某某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%向物业公司支付违约金，物业公司保留向陶某某追究其他损失的权利。

二、2008年11月，陶某某与出卖方李某某、赵某就案涉房屋签订《房地产买卖合同》。2009年2月，陶某某取得案涉房屋的所有权。物业公司认为，陶某某利用其信息，跳过物业公司直接与卖家签订合同，属于违约，遂向人民法院提起诉讼。

三、一审法院审理后认为，《房地产求购确认书》中已明确约定陶某某有义务在验看房地产后的六个月内，不得利用物业公司提供的信息而未通过物业公司与出卖方达成买卖交易，否则视为违约, 并按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%向物业公司支付违约金。现陶某某从物业公司处获知信息，但未通过物业公司而与出卖方签订了房屋买卖合同并取得所有权，理应按约承担违约责任，据此判决陶某某支付违约金。

四、一审法院判决后，陶某某不服提起上诉。中级人民法院审理后认为陶某某并没有利用物业公司的信息、机会，故不构成违约，对物业公司的诉讼请求不予支持，并撤销原判。

胜诉原因

一、关于物业公司与陶某某之间禁止“跳单”的约定如何处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第424条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。陶某某与物业公司签订的《房地产求购确认书》约定，物业公司带陶某某实地验看涉案房屋，提供购房媒介服务，如陶某某与出卖方成交，应向物业公司支付佣金。该确认书符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。其中关于客户跳开中介的违约责任条款，旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。

二、《中华人民共和国合同法》第427条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，房屋出卖方委托多家中介公司出售房屋，但均非独家委托。上述三家中介公司均向陶某某提供了涉案房屋信息及订立合同的机会，并提供了实地查看房屋的媒介服务，但从时间先后顺序上看，首先向陶某某报告订约机会、提供看房服务的并非物业公司。而且，房地产价格系影响房地产买卖成交与否的主要因素，物业公司确认仅向陶某某提供了一次看房的媒介服务，物业公司确认其并未就价格问题与房屋买卖双方进行过媒介，涉案买卖合同的订立并非由物业公司促成。在第三方公司居间成功后，陶某某按约向第三方公司支付了全额佣金，因此，陶某某并未为了逃避支付佣金的目的，与房屋出卖方私下成交或者不正当地利用物业公司的信息、机会另行委托他人成交，其行为不构成违约。

典型意义

对于居间报酬的支付，根据合同法有关规定应当在居间人促成合同的成立后按约支付，但在实际操作过程中，合同成立后即支付居间报酬，很难对居间人形成约束。为此，当事人在享受居间服务的同时，可以在居间合同中对报酬的支付条件和时间等进行约定，避免居间人收钱不管事。同时，因为居间人实际上并非实际所有人，当事人在买卖之前，一定要审慎的审查买卖物权属信息等相关情况。

相关法律规定：

《中华人民共和国合同法》

（案例来源：中国裁判文书网）