经典案例

王先生是江苏某地人，未婚，在上海工作一年，打算在上海购买一套住房，由于不符合在上海购房的条件，王先生将眼光放到了司法拍卖房身上。然而，在一波三折的斥巨资购买了一套位于松江某地的住宅之后，王先生发现，自己怎么也无法劝说住在该房内的原户主的老父亲搬出，苦恼之下，王先生只能向法院提起诉讼。

其实，随着上海325限购政策的进一步严格化，越来越多的人将眼光放到了司法拍卖房上面。司法拍卖房屋，是法院常见的执行财产的方法，通过拍卖被执行人名下的房屋，取得较大的数额，能够比较好的满足申请人的诉求，相应的，也就默认突破了限购政策，即使购房者不满足“交满五年社保”“上海户口”“外地要求已婚”等条件，也可以通过淘宝网或者法院委托的实体拍卖公司购得合适的房产。

优点

在上海购买司法拍卖房最大的优势是可以不受限制。在上海购房，需要区分是否是上海户籍。

上海户籍人士指的是：1、购房人本身的户籍是在上海，2、如果是已婚人士，配偶中一人有上海户口就视为整个家庭为上海户籍。

上海户籍人士购房，如家庭在本市已有一套住房，限购一套住房（即家庭名下只能有两套）。

非上海人士购房，随着325新政的出台，以后需要符合三个条件：1、必须是已婚人士；2、家庭名下在上海无住房；3连续缴纳社保或个税满5年。

对众多打算来魔都奋斗的青年来讲，即使有一定的购买能力，也被这三条限制条件拒之门外，要够买自己的房产遥遥无期，最起码要等五年之后。因此，有不少人士选择了用别人的名字来购房，但是这样的做法风险太过巨大，时兵并不提倡，在后续文章也会对此进行分析。

由于上海限购政策的存在，购买司法拍卖房不受限制的巨大优势，就成为了众多购房者选择的唯一理由。

当然，除了不限购之外，司法拍卖房相对于普通的二手房而言，一般总价会稍微低一些，这也是某些投资者选择拍卖房的理由。

缺点

司法拍卖房拥有无法取代的巨大优点，但是缺点也同样凸显。

1、需要一次性支付所有钱款，并且除了房价之外还需要支付不菲的其他费用。

首先，司法拍卖的目的是将被执行人名下的房子卖掉，用得到的钱来弥补申请人的损失，那么对法院来讲，就需要一次性收到所有的房款。一般的二手房买卖都可以申请房贷，卖家拿到钱款可能需要一个比较长的流程。而对司法拍卖来说，其目的性就要求买家在短期之内（一般是一周）一次性支付所有的房款，因此，买家需要准备数量较大的流动资金，对不少人来说是比较困难的。

其次，一般而言买卖房屋，价款可以约定，税费由谁承担也可以约定，房东到手的是最终的净得，还是需要到手房款之后自己再去缴纳税费，这些只要明确约定好，一般争议也不会很大（时兵有相关文章对此进行分析）。但是，对司法拍卖来讲，默认的是买家需要在一次性支付房款之后，还需要承担卖家所支付的个人所得税等税费，失去了正常购房流程中跟卖家协商的机会。

最后，司法拍卖房一般很早就被查封，就算是卖出了，买家接手的时候也默认需要支付数额不菲的拖欠的水电费、物业费。所以，很多买家最后一算账，有可能购买司法拍卖房的总付出并不比购买市场上的二手房便宜，甚至有可能吃哑巴亏高很多。

2、司法拍卖房很可能遇到交房困难的问题

司法拍卖的房子经常遇到交房难的问题，比如被执行人年迈的父母居住在房内，死活不配合搬出，对年纪大的人法院一般是采取谨慎措施的，再比如，房内原本就有签订了长期租赁合同的租户，买卖不破租赁，就算是买家买到了房子的所有权，也不能立刻搬进去住，房子失去了使用功能。更有甚者，被执行人有可能作伪，串通他人签订虚假的长期的租赁合同，将租赁合同的签订时间提前，将时间往久了写，对此阻碍房子的被拍卖。所以，有不少买家满心欣喜的买到了房子，拿到了钥匙，却遇到了文章开头王先生遇到的问题，根本无法居住进去。

时兵观点

1、购买司法拍卖房有一定的风险，如果有这方面的考虑一定要事先咨询熟悉相关业务的律师，进行风险分析。

2、目前的司法拍卖房都有公示，而且众多的法院都已经进驻了淘宝网，买家如果有意向，可以去淘宝网查看相关信息，更具体的可以委托私家侦探或者律师去做调查，比如到底是否有人居住在内，所拖欠的水电费物业费数额是否巨大，户口能否迁入等。在法院规定的统一看房时间，一定要去现场仔细观察和询问法官。

3、关于一次性支付房款的问题，目前已经有数家银行针对此推出了相应的贷款政策，虽然利率不低，但是绝对比民间放贷便宜，买家可以考虑考虑。

4、为了尽可能减少风险，还是选择有钥匙的，可以直接入住的房子进行竞拍，一定要切记，买房不是问题，买了房住不进去才是问题。具体的风险与应对请找专业律师面谈。