最新案例

2015年底，张某向李某夫妇（均为六旬老人）购买房屋一套，双方签订买卖合同，张某先后支付了定金、首付款等费用。然2016年上海市315新政出台，房价大幅上涨，李某夫妇遂毁约。张某无奈诉诸法院，要求解除合同、退还已付款、赔偿损失。法院支持了原告诉请，判令两被告支付合计约300余万元。本案已于2017年4月申请了强制执行，然至今未果，究其原因，两被告名下财产只有一套“唯一住房”。

法律规定

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

第七条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

法官观点

1、人民法院保障的是被执行人的居住权，而非房屋所有权。

2、所保障的居住权是维持被执行人及其扶养家属生活必需的，否则，保障就不必要。

3、保障是有期限的。债权人对债务人生存权的保障是应急性的，所谓“救急不救穷”，债务人最终还是应向当地政府申请住房保障，不能让本应当由政府承担的社会保障义务全部转嫁给债权人承担。

4、被执行人不得利用法律对其生存权的保障来逃避执行。

理论操作

1、置换

申请执行人自愿以以小换大、以远换近、以劣换优等方式为被执行人及其所扶养家属提供保障其基本生活的住房，与被执行人的“唯一住房”进行置换，置换房屋的面积、地段可参照相关临时住房的标准。

2、扣留租金

申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用。此笔款项可在房屋变价款中先行提留。人民法院不得对其强制执行。

时兵看法

1、所谓唯一住房，并不是被执行人逃避执行的借口，唯一住房绝对不等于不能被执行。从法律层面与理论上看，唯一住房在符合条件的情况下均可以被执行，以保障债权人的利益。

2、2017年4月10日，江苏省高院下发《江苏省高级人民法院关于执行唯一住房若干问题的通知》，指出对于被执行人名下的唯一住房，在满足规定条件下，可以执行。而早在2015年，江苏高院执行局就出过《关于执行 “唯一住房” 相关问题的解答》，对被执行房屋的面积过大、价值过高等进行了明确的规定，对各地法院都有重要参考意义。

3、然而理论与实践总有脱节，理论上有置换、扣留租金等方法，然而执行法官或顾忌被执行人年龄问题、身体原因，或手头案件多，或执行需要耗费太多的时间精力，并不能完美的达成债权人的需求。债权人也往往付出非常大的代价去跟进案件执行进度，或每天电话跟进、或勤跑执行局、或投诉执行法官执行不力。

4、就本案而言，被告虽然名下只有一套房屋没有其他财产，但是被告的子女名下有能够维持生活必须的房屋、被告在诉讼中为逃避债务另行出售了一套房屋、被告名下的该套房屋目前空置，综合各种情形判断，本案中所谓的唯一住房是可以被执行的，目前没有进展完全是执行法官的问题。

5、总结一句话，唯一住房执行，理论上可以，实践中难办。