最新典型案例

2016年3月6日，张某、陆某签订《房屋买卖合同》，张某向陆某购买其名下房屋一套，总价485万元，首付款150万，房贷330万，尾款5万，并约定2016年5月30日前办理网签手续。后张某、陆某于2016年5月11日进行了网签。张某按期支付了定金、首付款等费用。

2016年3月25日，上海市出台限购政策，将缴纳社保年限从累计2年调整为连续缴纳5年及以上。

2016年8月19日，张某向陆某发送催告函：因本人社保于2016年7月才满5年，于2016年8月才能调出社保单，你我双方已经约定于2016年8月11日重新网签，现贵方未按时办理网签，特催告于2016年8月23日配合办理网签手续。

2016年8月21日，陆某回函称张某违约，引发本次诉讼。张某诉求判令双方继续履行2016年3月6日签订的房屋买卖合同，并要求陆某按照日万分之五的标准支付违约金。陆某反诉解除合同，扣除定金30万后返回已付房款。

一审法院观点

根据上海市政府2016年3月25日出台的相关房地产限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳5年及以上。故2016年5月11日张林增方在签订《上海市房地产买卖合同》时并不具备新政策所要求的购房资格，故该《上海市房地产买卖合同》无法继续履行。

一审法院判决：合同解除，陆某返还房款，不支持双方的违约金诉请，诉讼费受理费双方各半负担。

二审法院观点

张某与陆某就系争房屋于2016年3月6日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属合法有效，双方当事人均应按约履行。

实际履行中，双方于2016年5月11日签订了网签合同，但因故双方未据此合同办理系争房屋产权过户手续。在2016年8月，双方重新约定办理网签及过户手续（张某提供了短信截屏等相应证据予以证实），但由于陆某反悔拒绝配合，未能重新网签。因双方未根据2016年5月11日签订的《上海市房地产买卖合同》(网签合同)办理产权过户，在此情况下，就双方重新签订网签合同的性质而言，其仅系行政登记的需要，双方并非需要对买卖合同的权利义务予以重新约定，而仅是要登记一个新的签署日期。因此，双方进行新的网签合同的签订，并非是另行协商一个新的买卖合同，而是为了切实履行双方已签订的买卖合同，完成相应的配合义务。

根据查明事实显示，至2016年8月，张某缴纳社会保险期限已经达到60个月。鉴于陆某不同意履行买卖合同、要求解除合同的理由不能成立，而双方于2016年3月6日签订的《房屋买卖合同》不存在继续履行障碍的情况下，双方理应互相配合，全面履行义务。

二审法院判决：撤销一审法院判决，2016年3月6日的合同继续履行，陆某协助办理过户手续，张某支付余款。

法律规定

一、《合同法》第一百一十条

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

二、上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答第六条：合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？

答：除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。

时兵观点

1、上海2016年的325新政，导致房价疯涨，余波至今。本案是2017年6月的最新的案例，案号（2017）沪02民终1627号，本案争议焦点是合同能否继续履行，然探究引发争议的原因仍为房价涨幅过高。

2、合同能否继续履行需要具体分析。如果分析认为可以继续履行，不存在过户障碍，当事人可以诉求合同继续履行，请求法院判令被告配合过户；但是如果分析继续履行存在障碍，则建议当事人要求解除合同、赔偿损失。

本案中，二审法院的倾向是在庭审终结前符合购房资格即可认定为不存在履行不能的情况，也是实践中大多数法院的倾向性意见。与购房资格相关的法律意见本文不加赘述。

3、履行不能可分为事实上的履行不能与法律上的履行不能。

房屋买卖合同纠纷中的所谓“法律上不能履行”主要是指限购政策、卖房人已经将房屋卖给了善意第三人并且已经办理了过户手续、或者第三人通过诉讼等方式确认该第三人才是房屋的所有权人等情形；

房屋买卖中的“事实上不能履行”的情形主要是指该房屋已经倒塌、毁损、灭失、被拆等情形，相对而言倾向比较少见。

实践操作中，对履行不能进行细致划分意义并不大，直接解释为继续履行存在障碍即可。

4、除了法律上或者事实上不能履行，合同法第一百一十条还规定了其他三种免除继续履行义务的情形，即债务的标的不适于强制履行、履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行，需注意买房人的主要义务是付款，属于履行金钱债务，不适用本条款。