案例

近日接到朋友张先生咨询，张先生为外地户籍，不符合上海购房条件，向上海的好友李先生购房，双方自行签订一份买卖合同，约定张先生一次性支付房款544万，但是双方不网签不过户。合同约定在张先生取得购房资格后李先生配合过户，或者张先生委托以李先生的名义出售，李先生取得购房款后最终转给张先生。本案在实践操作中的风险将另行撰文，张先生比较关心的是该份买卖合同是否有效，以及限购政策下该合同的履行问题。

限购政策对合同效力没有影响

限购政策出台对房屋买卖合同的履行有一定的影响，如果不符合购房条件将导致无法过户。但是需要明确的是，限购政策对房屋买卖合同的效力并无影响。

根据《合同法》的精神，合同有效是原则，合同无效是例外，合同无效的条件有严格限制。在《合同法》第五十二条明确规定了五种合同无效的情形，其中第五款规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。但是限购政策只是政府的临时市场干预政策，不属于该款规定的情形。因此，无论签订房屋买卖合同是在限购政策出台之前还是之后，都不能主张合同因为限购政策而无效。

限购对合同履行的影响

时兵认为在二手房买卖合同纠纷中，合同的履行主要涉及付款、过户与交房三个事项，其中限购政策影响的主要是过户。

付款是买家的主要义务，限购限贷政策可能会影响到贷款比例，但是一般在合同中都会约定，如果贷款额度不够在过户前以现金补足。在实践中上海法院处理房屋买卖合同纠纷也经常采取现金法院代管的方式，买家可以采取其他方式筹集资金，最终只要买家付款没有障碍，法院都会判决卖家配合过户。

卖家的主要义务是配合过户与交房，如果双方协商一致，交房的时间点相对自由，可能早在签订房屋买卖合同之前买家就已经实际入住，也可能是在过户结清款项之后才交房，限购政策对交房并无影响，只要买卖双方协商一致即可。

限购之前签订合同

如果在限购政策出台前已经签订了买卖合同，在限购政策出台时合同尚未履行完毕，可以分为下面两种情况讨论。

1、限购时尚未网签。

如果双方网签的时间点在限购政策出台之后，双方是无法顺利过户的。此种情况，合同无法实际履行是因为不可归责于双方当事人的原因。买卖双方可以协商在买家符合条件之后再进行网签、过户，或者协商解除合同，协商不成一方起诉要求解除合同的，除合同另有约定外，法院一般会予以支持。

合同解除的后果，就是定金、购房款返还，一方主张违约金或者定金法则不予支持，双方互不承担违约责任。

2、限购时已经网签，尚未过户。

网签的时间如果是在限购政策出台之前，仅因过户问题发生纠纷，如果买方提起诉讼，请求法院判决继续履行合同的，如无其他问题上海法院一般会判决继续履行合同，判决卖家协助买家办理过户，不受限购影响。

限购之后签订合同

在限购政策出台后签订的买卖合同，只要是购房条件不满足，都是无法过户的。

1、双方明知买家不符合购房条件。

合同有效，但是无法履行。如果有纠纷，双方可以协商一致解除合同，一旦进入诉讼程序，法院会认为双方均有过错，责任共同承担。此外，在《上海市房地产买卖合同示范文本》的特别告知二与补充条款二中都明确写明不符合条件将无法办理房地产登记，所以双方也没有网签的必要。

变通的做法是双方在房屋买卖合同中约定，买方符合过户条件之后双方再去进行网签、过户等一系列手续，同时设置违约条款对买家进行保护。

2、买家隐瞒事实向卖家购房。

此种情况下属于买家违约，需要承担违约责任。卖家可以请求变更、撤销合同，也可以要求解除合同，同时要求买家承担相应的违约责任。

时兵观点

私法自治原则下，自然人有签订合同的自由。本案中，张先生与李先生签订的合同是双方真实意思的表示，是合法有效的，并不能因为限购政策的存在而认为该合同无效。

如果张先生取得了购房资格，根据合同的约定是可以去进行网签、过户的。如果张先生一直没有取得购房资格，根据合同委托李先生将房屋出售，最终取得房款，在两人关系一直良好的前提下也是可行的。但是一旦李先生想获取更大的利益一房二卖，由于没有过户，李先生完全可以自行售房，从而与张先生产生纠纷，风险相对较大。

时兵建议，可以进行抵押登记，将该房屋抵押给张先生，如此李先生售房必将绕不开张先生，可以在一定程度上降低风险，同时设置明确的违约条款对张先生进行保护。