案例背景

两个案情几乎一模一样的案例（代理律师都一模一样），均是卖家委托他人售房，后涨价违约，买家起诉要求赔偿损失，结果一个胜诉，一个败诉。究其原因，胜诉案例中卖家向委托售房人出具了授权书，败诉案例中委托售房人未取得授权书。

败诉案例

2016年6月28日，原告张某通过中介与被告陈某的代理人黎某签订了房屋买卖合同，合同约定于2016年7月28日之前办理过户手续。被告陈某未按约履行，并于2016年8月16日告知原告张某要求涨价80万，原告不同意。后被告陈某明确表示不继续履行合同。

张某诉至法院，要求解除合同，赔偿违约造成的损失约113万元。

被告陈某辩称，并未与第三人黎某签订任何协议，也未授权其代表我本人签订任何协议，因此对黎某与张某签订的合同不予确认与追认。

法院查明，陈某未出具任何委托书，授权情况不能认定，法院认为应当将第三人黎某认定为本案房屋买卖合同相对方，由其承担合同项下的义务。

法院判决：驳回原告全部诉请。

胜诉案例

2016年6月22日，原告王某通过中介与被告涂某的代理人黎某签订了房屋买卖合同，合同约定于2016年7月27日之前办理过户手续。被告涂某未按约履行，并于2016年8月16日告知原告张某要求涨价90万，原告不同意。后被告涂某明确表示不继续履行合同。

王某诉至法院，要求解除合同，赔偿违约造成的损失约114万元。

被告涂某辩称，在不明真相的情况下出具了授权书，但是认为该授权书只是为了第三人黎某办事，不清楚居间协议的内容与签字情况。

法院查明，被告涂某向第三人黎某出具授权委托书，载明“兹授权黎某全权处理某处房屋出售事宜”。法院认为原被告签订的《房地产居间买卖协议》合法、有效，被告应承担违约责任。

法院判决：合同解除，被告赔偿原告差价损失约108万元。

时兵观点

1、授权他人需谨慎，法律后果是由委托人直接承担。

现行有效的《民法通则》与即将于2017年10月1日生效的《民法总则》均有代理一章，对代理、委托作出了比较明确的规定。根据相关法条，代理人的行为后果直接由被代理人承受。胜诉案例中，代理人黎某代为签订的《房地产居间买卖协议》真实有效，该协议直接作用于委托人涂某。

2、能够取得书面的委托书，对委托人与代理人均有利。

虽然在没有明确法律规定的情况下，委托人可以通过口头形式委托他人，但是实践中举证比较困难，往往需要自认、证人证言，相对而言出具书面的委托书更加稳妥，引发争议时举证难度小。败诉案例与胜诉案例的案情基本一致，唯一的区别就是有无书面委托书。在没有书面委托书的情况下，授权情况不能认定，法院出于谨慎态度，判决原告败诉无可厚非。

3、委托书应当具体明确，以免不必要的麻烦。

法律规定，授权不明时，委托人与代理人需要承担连带责任。时兵曾经遇到一个案件，两被告即为委托人与代理人的关系，由于授权不明，最终法院判决两被告承担连带责任，当然，这不影响二者之间内部最终如何划分赔偿责任，对原告而言，一口气两个都起诉，方便自己维权。

4、委托书签字需谨慎，尽量避免表见代理的情况。

所谓代理，包括委托代理、法定代理、指定代理，委托其实只是代理的一种情况。代理中有一个表见代理的概念，指的是基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由被代理人承担的一种特殊的无权代理。

实践中会出现即使没有出具书面委托书，代理人的行为后果也由被代理人承担的情况。更何况有些当事人做事不谨慎，出于过失做出空白委托书，在委托事项、委托时间空白的情况下签字，那么代理人拿着这样的委托书可以做出很多对当事人不利的事情。

5、分项委托比全项委托、概括性委托更能维护双方利益。

最近北京市老人“以房养老、公证售房被骗”事件引发热议，司法部公布了《关于公证执业“五不准”的通知》，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。这为委托售房带来了一定的麻烦，但是保护了售房人、购房人两者的利益。即使没有公证，时兵也建议分项委托。