近期，有客户向时兵询问二手房买卖中避税的方法，客户询问是否可以使用阴阳合同的方式作低价款。时兵给客户分析了利弊，并将此总结成文。

什么是阴阳合同

二手房买卖“阴阳合同”是指买卖双方在二手房屋买卖过程中，通过双方协商使用了两份合同，以达到避税或者申请高额银行贷款的目的。上海地区，一般是双方签订一份《房屋买卖合同》，约定实际交易价格，并且实际履行。然后通过房地产交易中心签订《上海市房地产买卖合同》，在该合同中约定一个更高或者更低的价格。约定实际交易价格的合同即为“阴合同”，该合同是买卖双方实际履行的合同，而用来向相关主管部门申报使用的《上海市房地产买卖合同》则为“阳合同”，该合同中的价格一般是低于“阴合同”中的价格，但是也存在高于实际履行价格的情况，“阳合同”的特点是双方并不会真的按照其约定的价格交付。

卖家承担的风险

阴阳合同一般以作低房价为多数，以此手段少交税款。这种情况下，卖家需要承担如下风险：

1、行政处罚风险，一旦被人告发，或者在诉讼阶段中，某些法院会给税务机关发函，此时将会被税务机关追缴税款，数额比较大或者情节严重的还可能会有高额罚款，原本想少交钱，最后却交了更多的钱；

2刑法上的逃税罪，根据相关规定，如果逃税达到应缴税额百分之十以上并且超过一万元的，就有可能面临三年以下有期徒刑或者拘役的刑罚。

买家承担的风险

1、可能不能实现买房目的，签订阴阳合同（作低）的行为明显是为了逃避国家税收，违反了合同法中的相关规定，理论上一旦进入诉讼程序肯定会被宣布无效。房地产交易中心是基于“阳合同”，才办理的过户手续，因而基于这份合同所进行的过户行为也会被撤销。

2、再次出售时，承担高昂的差价税负的风险，如果该房屋是面积为144平米以上（包含144平米）、容积率在1.0以上的房屋，满五年后再次出售时，需要缴纳差额营业税，本次作低了房价，再次出售时的差额计算就会相对高昂；

3、无法取得高额贷款的风险，银行发放贷款是以政府备案的合同标准发放，在银行对二手房贷款政策收紧的情况下，银行将极有可能按照备案价格或评估价格中的低者发放贷款。这将造成买家实际贷款总数的降低，也无疑增加了买家支付首期款的总额。

实践操作

从理论上讲“阳合同”则是为了逃税，损害了国家的税收利益，属于《合同法》第52条第二项所规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，依法应当认定为无效（注：一般仅是交易价格的条款无效）。

实践中却不尽然，上海地区对此采取了比较柔和的观点，以（2015）沪二中民二（民）终字第656号（本案即为阴阳合同作低房价）为例，法院认为“双方当事人于2013年8月6日签订的《房屋买卖合同》和于2013年11月2日签订的《上海市房地产买卖合同》未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。”二中院出于稳定房产交易市场的目的，并没有认定“阳合同”无效。

关于税的问题，目前上海地区采用是民不告官不理的做法，只有他人检举揭发或者法院依据上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第八条通知了税务机关，税务机关才会对此作出应对。

时兵观点

虽然现实中采用阴阳合同的现象不在少数，但是这并不代表这样做就是合法的。阴阳合同隐患极大，一旦出现纠纷，买卖双方都可能面临对自己不利的局面。房屋买卖是人生中最为重要的事件之一，有房才有家，在寸土寸金的上海能够拥有自己的房子是多少沪漂的梦想，如果因为没有法律意识，最终没有达成交易，或者造成巨大的损失，都不是我们所期望的。