经典案例

高山公司向海洋公司购买商品房一套，建筑面积为105．62平方米，每平方米2800美元，合计295736美元，约定实际面积与暂测面积的差别不超过±5％。后高山公司得知所购房屋实测面积比合同减少了28．12平方米，面积误差比为购房合同的26．6％，实际多付房款共计人民币653508．8元。高山公司随即根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十四条的“面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还”规定，起诉要求海洋公司返还房价款共计人民币1233314．26元（计算方式是，面积误差3%之内的部分原价返还并且计算同期银行利息，超出3%部分双倍返还）。

法院观点

海洋公司承认实际欠付高山公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的26．6％，故应承担违约责任。由于双方在合同中未约定实际欠付面积超过暂测面积5％后如何具体追究违约责任，现长城公司要求适用《解释》的有关规定并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但高山公司在与海洋公司签订的购房合同中，已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过±5％(不含)时，应按照合同房屋售价进行结算，双方当事人应遵守该约定。故本案应以双方在合同中约定的5％作为追究海洋公司违约责任的起点，即实际面积与暂测面积的差别在5％(不含)之内部分的房款，按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还，而实际面积与暂测面积的差别在5％之外的房款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由海洋公司双倍返还。

律师点评

房屋面积差异现象并不少见，上述案例属于比较简单的情况。除了上述案例，还有以下几种情况：

1、双方没有约定单价，或者约定的是“房屋面积以房产证为准”等情况。即，双方之间的房屋买卖是按套计价，其实并没有按照面积乘以房屋单价的方式来计算总价，此时如果买家对面积有异议一般得不到法院支持。

2、面积差异还存在剔除共有面积的情况，实践中，即使受让人实地对权证面积进行测量，但对剔除共有面积的风险未引起重视，导致法院最终认定卖家已经对此进行了告知义务，判决风险由买家承担。

3、此外计算房屋面积标准不同，公摊面积的分摊方式计算方式不一样，造成新、旧证确定的房屋面积产生了误差，此时的房屋实际面积并未发生实质性的变化，只是因为技术性测量方式计算方法导致新产证上的面积变化，这种情况下法院一般也不会支持面积差价赔偿。

所以作为买家如果需要杜绝此类风险应该做到以下几点：

1、必须明确房屋面积的同时明确单价，如果是简单的一口价没有明确计算方式有可能在后期引发纠纷；

2、不盲目相信产证上的面积，需要自行测量或者请专业机构进行测量鉴定，因为现在购房都会实地查看，法院一般倾向性认为当事人对面积有足够的了解；

3、约定现有房屋面积的计算方式，并且明确公摊面积的计算，如此在面积实际不变的情况下，可以减少日后的纠纷。