二手房交易市场火爆的同时，也引发了众多法律纠纷，其中关于税费约定不明的问题比较常见。房屋买卖时，买家不仅仅需要支付房价，还需要支付不菲的税费，有的时候还会出现买家需要承担买卖双方所有税费的情况，此时卖家到手的价格就是交易价格，无需承担税费，而买家的实际支出则远高于交易的房价。更有甚者为了少交税，双方可能会用阴阳合同作低房价，一旦引发纠纷难以善了。关于做低房价的问题时兵在其他文章中已有专门的分析，本文主要讲解如何约定税费可以避免不必要的麻烦。

最新案例

2015年4月13日，张三、李四通过第三人太平洋房产签订《委托购买居间合同》，约定李四将上海市某室房屋转让给张三，房屋总价款为人民币500万元，双方按照国家规定各自承担相应的税和费。同时双方约定于2015年4月30日在太平洋房产签订《上海市房地产买卖合同》，张三由此向李四支付定金5万元，约定如出售方不愿依约履行，应向购买方双倍返还定金。后，在签约过程中，由于居间合同在格式条款中留有“到手价格”，而在房款支付方式的其他中规定“甲乙双方按国家规定各自承担相应的税和费”的字样，使双方对税费承担发生明显分歧，导致合同无法签订，由此引发争议。

法院观点

原告认为合同最终无法签订的原因是双方对税费承担产生歧义，根据庭审调查，双方对于税费承担确实存在不同理解，从居间合同条款约定上看，在双方协商的房屋价款后，写明“此价格为甲方到手价格”，虽然“到手价格”在法律上没有明确界定概念，但根据一般的交易惯例理解，该价格应当是在买卖交易完毕后出售方实际取得的金额，介此，交易过程中所产生的税费由购买方承担。但同时，在居间合同同款的“其它”中有“甲乙双方按国家规定各自承担相应的税和费”这样明确的约定，结合“备注”中解释了房价的构成，其中包含了房屋装修及相关过户费用等，并未排除其中不包含所要承担的税收费用。在意思相左又同样为格式条款并存的情况下，难以辨析双方对税费承担的约定。根据补充条款中手写添加“甲方承诺在上海是唯一套住房，若有第二套住房，则此房要产生个人所得税由甲方承担”的约定，从文意理解，“个人所得税”并非本次买卖交易中必然产生的税费，双方只是对可能产生后所承担主体的约定，同时原告对该条款添加的解释也具合理，故难以凭借该条款约定来推定买卖双方所产生的税费均应由原告承担，即应当认定为双方各自承担税费。

律师点评

1、过户手续办理中的税费负担应有明确约定。如无约定，实践中倾向于由双方各自承担应承担的费用，但是如果双方明确约定了都由一方承担，实践中是按照双方的约定处理。如果有类似“此次交易成交价为卖方净得价，买卖过程中发生的相关费用由买方按照国家规定缴纳”，容易引发争议。国家规定卖方需要交纳所得税等费用，但是可以由当事人约定由买方来支付。由于该约定并未明确“相关费用”是否包括双方在交易过程中各自应缴纳的税款，且与合同约定的“交易过程中产生的税费及相关费用由双方按照国家有关规定缴纳”对照，法院可能认为，卖方的“净得价”仍需依法缴税。所以，如果有所谓卖方净得价、到手价，应当明确约定是否包括了税费，这是最好的预防争议的方式。

2、如果在房屋买卖合同中只是约定“办理房屋过户手续的相关费用均由买方承担”，对于买方而言，由于约定不明确，所以营业税、个人所得税等需要出卖方承担的费用，可能也会被认为被该约定所变更，而一概由买方承担，对买方而言存在相当的风险，同理，应对方式是如上文所述明确税费的承担，明确相关费用的具体项目。

3、即便对于缴纳税费义务负担主体有明确约定，但最终持有缴费凭证人与实际缴费主体不一致，或第三方垫付但不能明确被垫付主体，或当事人双方对该被垫付的结果有不同解释的情况下，最好通过在合同中预先明确，或者对房屋总价款的构成作出限定性说明，以免第三方向其中一方追偿时，仍面临谁负担的困惑。