二手房买卖时有众多的注意事项，其中户口问题是不可忽视的重要一环，尤其对某些冲着解决子女入学问题的买家而言，顺利迁入户口是买房的主要目的，一旦遇到无法迁入户口或者迟延的问题，最严重可能导致子女无法在重点学区入学，时兵试用本文对此进行了简要分析。

最新案例

2015年5月20日，吴某与东某告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定东某将其所有的位于上海市某处房屋（以下简称系争房屋）以人民币280万元的价格转让给吴某。合同还约定，东某应于系争房屋产权过户手续之前，办理完毕原有户口迁出手续，否则，每逾期一日，按总房价款的万分之五支付违约金，直至原户口迁出时止。后东某因故于2016年1月4日才将原有户口迁出。吴某因此认为东某已构成违约向法院提起诉讼，现诉请判令东某违约金135，800元（自2015年9月29日起至2016年1月3日止，以每日1，400元的标准计算）。

法院观点：违约应赔偿，违约金不能过高

浦东法院认为，原告与被告签订的《买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。按照《买卖合同》的约定，被告应于双方到交易中心申请系争房屋产权交易之前，即2015年9月29日前办妥原有户口的迁出手续，现被告逾期迁出户口，其行为构成违约，依约应承担违约责任。原告主张逾期迁出户口的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告提出双方约定的逾期迁出户口违约金过高，要求法院调整，本院认为，根据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，双方约定的逾期迁出户口违约金确属过高，但被告自愿支付1万元违约金，当属合理范围，本院予以准许。

时兵观点一：户口对于房屋的价格有着重要影响

一般而言，一套房屋内只能有一个户口本，户口本上有几个人没有具体的规定。在上海由于历史遗留问题，有段时间一套房屋内有两个户口本，但是目前问题已经解决，一套房内只能有一个户口本。

户口对房价的影响主要体现在学区房方面，所谓学区房，指的是根据我国现行义务教育制度，实行居住地就近入学，根据居住地的不同划分学区，如果买了好的学区房，子女就可以在该学区的重点小学（还包括部分重点中学）免试入学。

上海各地区从2015年开始逐年实施新政策，一方面要求同一户地址五年内只享一次同校对口入学机会，一方面要求户籍居住地一致者优先入学，专家预测，后者将成为上海学区房政策的趋势，因此将子女户口迁入买好的学区房更加重要，而不是仅仅居住即可。

教育资源的倾斜，导致学区房的房价畸高，其中能够迁入户口是学区房价格高昂的重要原因。为了子女的未来考虑，赶在开学之前买好学区房，并且把户口迁入，对某些买家而言是重中之重。但是如果房子买好了过户了，户口却没能顺利迁入，可以说买家的买房的根本目的没有得到实现，由此引发的纠纷也并不鲜见。

时兵观点二：常见户口纠纷最终救济只能是经济赔偿

常见的户口问题主要有买家无法迁入户口，卖家没有迁出户口，以及户口迁移事项的延迟。户籍管理属于公安行政管理范畴，不属于法院民事案件的受案范围，在法院案由的划分中并没有户口纠纷等类似案由。常见的涉及户口的纠纷中，往往是上家承诺迁出户口，但是实际没有履行承诺或者迟延。由于公安部门对迁出户口规定需要本人亲自办理，他人在未取得本人授权的情形下没有办法办理户口迁出手续，因此户口的迁移一定是需要卖家的配合的。如果卖家没有按照合同约定按期迁出户口，则属于违约。办理户口迁移不能强制，所以无法通过诉讼方式请求强制迁出，事实上时兵查询了众多案例，通过法院只能取得违约金。此外，如果涉及到学区房，由于户口问题造成的无法入学的损失由于无法明确损失，法院不予处理。

时兵观点三：防患于未然是最好的应对方式

通过买房合同约定违约条款是最好的应对方式。比较常见的写法是　“卖方必须在房屋权利转移前（或者过户手续办理完毕后7日内），将房屋内所有的户口迁出，若由于卖方的原因没有将户口及时迁出，每逾期一日则按照房屋总价的万分之五计算违约金，直到卖方房屋内户口全部迁移为止。”这样写可以比较好的保护买房人的利益，但是后期也可能遇到违约金过高的问题，一般法院不会支持万分之五那么高，时兵在其他文章中对违约金问题进行了研究，在此不予赘述。时兵建议如果是买房尤其是学区房这种有着特殊用途的房屋，一定要全程找律师做顾问，不仅在税费、手续等方面可以给出建议省时省力，而且能够最大程度的的规避潜在风险。

小结

户口问题不容小觑，建议买家在买房时一定要先做好准备工作，不仅仅需要做产调，明确房屋是否卖方的产权，有无限制，还需要去当地的户籍管理部门查询相关事项，并且一定要在合同中明确具体的约定好违约条款。除了违约条款之外，买家还可以约定尾款在过户之后支付，以此督促卖家尽快过户。实践中的操作方式各有妙处，咨询专业律师为您解决包括各种房屋买卖合同纠纷会是最好的选择。