代 理 词

尊敬的审判长：

河南嘉同律师事务所接受原告王某的委托，指派我担任她的代理人参与诉讼。根据庭审查明的案件事实，结合相关法律规定，我提出以下代理意见：

一、原告及二被告、第三人于2016年8月4日签订的《房屋买卖合同》合法有效。

1、《商品房买卖合同》经过备案登记后，涉案房屋已经具备物权的效力。涉案房屋早已具备初始登记的条件，开发商是2014年向被告张1交付的房屋，该小区的其他业主早已办理房权证。《房屋买卖合同》签订时，虽然涉案房屋的房权证还未办理，但经原告及第三人向置业公司询问得知，涉案房屋的不动产证只需被告张1签个字，七日内就可以领取不动产权证。但因郑州城市发展规定的影响，2016年7月至10月间郑州房价疯涨，二被告认为卖亏了，才不愿继续转让房屋，一直拖延办理不动产权证。

本案不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，因为该规定只适用于房地产的转让，指的是商品房买卖，而不是二手房的买卖。另外该条第（六）未依法登记领取权属证书的，涉案房屋的《商品房买卖合同》早已经过房管局备案登记，不属于该条规定的情形。因此本案不适用该条的规定。

根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知，无产权证的房屋，只要具备初始登记条件的，法院可以直接强制执行，要求房屋登记机关协助办理过户登记手续。《商品房买卖合同》在房屋登记机关的备案，实际上已经具备物权的效力。该类房屋可以通过协助执行过户登记，那么该类房屋应当可以买卖。结合本案的相关事实，《房屋买卖合同》并没有违反法律的禁止性规定，也不符合《合同法》第五十二条规定的无效情形。故《房屋买卖合同》是合法有效的。被告张1主张合同无效的理由不能成立。

2、被告张父的行为构成表见代理。

张父是张1的父亲，二人系父子关系。张父在签订《房屋买卖合同》时，向原告及第三人出示了证明张父、张1是父子关系的户口本原件和复印件，而且出示了张父、张1的身份证原件及复印件。另外向第三人提交了涉案房屋的权属证明《商品房买卖合同》原件。日常生活中我们到银行办理取款及转帐业务时，如果行为人非银行卡和存折的所有权登记人时，行为人只要能提供登记人的身份证原件，银行均视为行为人有代理权，可以直接办理取款及转帐业务。根据本案查明的事实，再结合“日常经验法则”，张父的行为足以使原告及第三人相信其有代理权。根据《合同法》第四十九条的规定“……相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效”的规定，张父的行为构成表见代理。

3、本案不适用《合同法》第四十八条的追认规定，因为该条适用的前提是明知代理人无代理权，事后才可以催告被代理人追认。本案的被上诉人王某及第三人均不明知代理人张父无代理权，因此本案不适用该条关于追认的规定。

二、二被告是因房价上涨才不愿继续转让房屋，二被告的行为已构成根本违约，根据《房屋买卖合同》的约定和《合同法》的规定，二被告均应当承担违约责任，并赔偿由此给原告造成的损失。

1、原告提供的证据五足以证明二被告是因房价上涨才不愿继续转让房屋。而且证据五张父在录音中也明确自认房屋增值的差价是15万元。原告提供的证据六也证明了涉案房屋的增值差价15万元。另外结合自2016年8月4日《房屋买卖合同》签订时起至2017年6月二被告明确不愿继续转让房屋时止，房管局官方网站公布的每个月的房屋均价，均证明了涉案房屋增值差价150000元的事实。增值差价是因二被告的违约给原告造成的直接经济损失，二被告应当赔偿。

2、二被告不按《房屋买卖合同》第五条第3项的约定向原告履行交房义务，原告在外租房居住至今，给原告造成的租房损失24000元。该损失也是因二被告违约给原告造成的直接损失，二被告应当承担赔偿责任。

3、《房屋买卖合同》约定任何一方违约，第三人收取的佣金均不予退还，作为损失由违约方赔偿给另一方。本案原告向第三人支付的10000元佣金损失应当由二被告作为损失直接赔偿给原告。另外被告收取原告定金10000元，合同解除后，被告也应当向原告返还。

综上所述，二被告因房价上涨违约不愿继续转让房屋，导致合同无法继续履行的事实非常清楚，证据确实充分。结合2016年7月至10月期间郑州因城市发展规划的影响，房价上涨卖方大量违约的社会现象。恳请人民法院对二被告的违约行为予以严惩，维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求，依法作出判决。

                                   代理人:李玲玲

                                   2017年9月19日