浅论二手房交易中常见法律风险及防范

一、目前二手房交易现状

目前，由于针对二手房交易的法律、法规及政策不完善，缺乏衔接和配套规定，以及二手房交易当事人法律意识普遍不高，缺乏聘请专业律师提供二手房交易法律服务的维权意识，导致我国二手房交易中存在诸多的法律风险点，二手房交易纠纷已成为民事法律纠纷的高发领域。

二、目前二手房交易中存在的法律问题

（一）卖方主体资格问题

卖房一方的主体资格问题，即卖房一方是否有权处分交易房屋的问题。实践中，经常存在这样的情况，二手房的卖房人并不是真正的交易房屋产权人或者只是交易房屋共有权人之一或没有取得交易房屋完全的处分权，对交易二手房并不具有完全的处分权。在这种情况下，购房人与卖房人签订的二手房买卖合同往往处于无效或者效力待定状态，导致房屋交易安全无保障。

 因此，二手房交易中，首先须对卖房一方的主体资格进行了解和审查，购房人不仅要看卖房一方单方面提供的交易房屋的产权资料，还应当亲自或委托专业律师前往当地房产登记部门查询该房屋的原始档案资料，以核实清楚交易房屋的真实产权情况，或向有关部门调查了解并核实卖房一方是否合法享有对该交易房屋的处分权。以上情况调查核实后，购房人必须做到心中有数，在确保卖房人对交易房屋有完全处分权的情况下，再进行交易。

（二）交易房屋产权问题

即该交易房屋作为买卖标的是否合法，是否有瑕疵，主要表现在以下几个方面：

      1、房屋所有权

     对交易的房屋是否存在抵押、查封等情况，这是购房人事先必须要核实清楚的问题，购房人必须亲自或委托律师前往房屋登记管理部门核查。实践中，有些购房人法律风险意识淡薄，觉得交易房屋价格优惠，便急于成交，往往在没有对交易房屋是否存在抵押、查封等情况进行调查核实的情况下，就与卖房人签订房屋买卖合同并交付全部或部分购房款。在办理房屋过户手续中，才发现交易房屋已经被有关部门查封或设置了抵押，这时才知道自己已经陷于非常被动的局面。最后往往是交易房屋无法过户到购房人名下，而购房人交付给卖房人的购房款又无法拿回，导致纠纷，购房人甚至最后是房钱两空！

    2、土地使用权

因为房屋所在土地有瑕疵而导致房屋无法办理过户手续，这种情况实践中偶有发生。对购房人来说，这是一种更隐蔽的风险，因此，很多购房人往往无法预料到这种情形的发生。因而，实践中，购房人往往忽视对土地使用权是否存在瑕疵的审查。

由于一直以来，我国对土地使用权和房屋所有权实行分别登记，并没有统一登记，而土地使用权和房屋所有权又可以分开抵押。交易中，作为购房人，一般只要看了卖房人的房产权证书并到房产管理部门查询交易房屋所有权情况，如果交易房屋产权没有瑕疵，购房人往往就放心与卖房人进行交易。笔者所在律师事务所就曾办理过一起因为土地使用权之前已抵押给了银行，但购房人并不知情。购房人只核实了交易房屋的产权登记情况，并没有对土地使用权登记情况进行调查了解，就与卖房人签订了房屋买卖合同，并向卖房人支付了购房款80万元，结果在房产登记部门无法办理房屋过户手续。

    3、优先购买权

我国合同法规定，房屋的承租人对房屋享有优先购买权。实践中，由于卖房人对该规定并不了解或者虽了解但出于其他目的，在未妥善处理好承租人的优先购买权的情况下，擅自把租赁房屋卖给了购房人。而后，承租人知道后，可能会主张承租人的优先购买权，从而可能把购房人拖入诉讼争议之中。

为避免上述情况的出现，确保房屋交易安全，购房人应当对交易房屋的租赁情况进行调查核实。如果交易房屋存在租赁关系，应当要求卖房人依法处理好承租人对房屋的优先购买权问题，之后，才与卖房人达成交易，避免留下后遗症，确保购房人合同权益的实现。

4、房屋产权来源是否合法问题

为了确保交易安全，对卖房人的房屋产权来源进行调查非常必要，将大大提高交易的安全系数。如果房屋的前手交易存在瑕疵或漏洞，将可能导致后手的交易无效。作为购房人往往容易忽略这一环节，而一旦出现这种情况，作为购房人，将陷于非常被动的局面。

作为普通的购房人，是无法完成上述调查工作的，因此聘请专业律师进行调查，对交易房屋产权来源的合法性进行审查，将大大降低和控制该环节的交易风险，以确保购房人合同权益的实现。实践中就有这样的案例，购房人已向卖房人支付了全部或部分购房款，在办理房屋过户过程中，因前手的房屋买卖诉讼导致购房人无法办理过户，从而无法实现交易目的。

（三）交易房屋过户风险问题

1、第三人申请查封

    实践中，经常碰到交易过程中，交易房屋被法院查封的情形。为了防范和控制该情形下的风险，购房人聘请专业律师对卖房人在当地法院是否存在被诉案件进行调查，显得尤其重要。一般情况下，如果卖房人在法院有被诉案件，往往在卖房人所在地的法院受理，所以购房人向当地法院了解卖房人的被诉案件情况，能大大降低交易房屋在过户中被查封的风险。

   2、购房人代付银行贷款或第三人借款，解除交易房屋的抵押、查封风险

    此种情形下，购房人风险更高，相当于卖房人给购房人又多设置了一个附带条件，即购房人必须为卖房人还清银行或第三人的借款后，房屋才能进行交易。而在这一过程中，卖房人很可能还存在其他债务，很可能在银行或第三人同意解除交易房屋的抵押、查封后，交易房屋又被其他人申请查封，从而造成购房人的购房目的落空，同时承担了更大的交易风险。

那么，购房人如何防范这一风险呢？首先，看卖房人提出的交易价格，如果卖房人提出的交易价格明显低于市场价格，说明卖房人急于出手该房屋，其中往往有“猫腻”，购房人应当调查其中原因；其次，了解卖房人的负债情况，卖房人要求购房人垫付解押、解封资金，说明卖房人资金相当紧张，很可能这时卖房人已经债务缠身，甚至资不抵债。购房人调查后，如发现卖房人确属上述情况，就应当谨慎交易。如果对上述情况做了比较详细的调查之后，觉得交易风险可控，才能与卖房人进行交易。再次，尽量缩短交易、过户时间，交易过程中，时间越长，对购房人来说，风险就越大，因此，必须尽量缩短交易时间，确保交易房屋能尽快过户到购房人名下。

3、委托房屋交易中介机构办理交易过程的法律风险

实践中，二手房买卖双方为了方便省事，通常都会共同委托一家二手房交易中介机构办理具体的交易事宜，买卖双方与中介机构三方签订的合同版本为中介公司提供，且为格式合同，合同条款侧重保护的是中介机构的利益。为了促成双方交易以便尽快拿到中介服务费，而对买卖交易双方之间具体的权利及义务、违约责任等往往约定不明确，极易导致交易双方之间产生纠纷。常见的问题有以下几种情形：

（1）对购房人应当支付的购房定金约定不明确

这是二手房交易实践中经常发生的一个问题。在买卖合同中，交易双方与中介公司往往约定相关的费用由中介公司代收，交易过程中，当符合一定条件情况下再由中介公司支付给卖房人。而有些中介公司缺乏职业操守，有意挪用或侵占交易资金，不按合同约定及时交付给卖房人。有的中介公司利用交易当事人法律意识不强，欺骗交易当事人出具收款收据给中介公司，但并未向交易当事人支付相关款项。关于定金，交易双方在合同中最好约定由购房人直接向卖房人支付，不要约定由中介公司代收，同时对定金支付的时间、对象和收款帐号都应明确，以免产生纠纷。

（2）对卖房人应当配合办理银行解押、解除查封的约定不明确

实践中，交易房屋往往存在抵押或查封情形，必须由卖房人还清银行或第三人的借款后，解除抵押或查封情形后房屋才能进行交易。但交易双方对卖房人如何配合办理交易房屋的解除抵押或查封，如办理的期限、办理不成如何处理等约定不明确，从而容易产生纠纷。

（3）合同履行过程中，出现需要对原合同的约定事宜进行变更、补充时，中介公司往往只是口头告知交易双方原约定事项需要变更或补充，但往往没有及时组织交易双方形成书面的变更或补充协议，这就为交易双方后面纠纷的产生留下了隐患。

（4）房屋的评估及首付款问题

交易过程中，交易当事人自己委托的评估公司作出的房屋评估价值，不一定能得到贷款银行的认可，如果贷款银行认为交易当事人委托评估的价值过高，则银行贷款金额相对减少，从而导致首付款金额增加，超出购房人的资金预算。因此，交易双方须在合同中对出现此种情形时如何处理，作出明确的约定，否则可能因此造成交易无法完成。

（5）交易过程中产生的税费承担问题

交易过程中必然产生相关的税费，甚至还会产生土地出让金（如经济实用房交易），所以交易双方应当事前在合同中对交易中产生的该等税费由谁承担，作出明确约定，以免到时产生分歧，影响交易。

（6）“黑白合同”的履行问题

目前，各地房屋交易登记中心要求交易双方须在网上签订一份合同（即网签，也称“白合同”），而交易双方私下也会签订一份房屋买卖合同（也称“黑合同”），这两份合同的内容往往是不一致的，尤其是交易价格是不一样的，双方网签的合同是为了办理交易手续，而双方实际履行的是私下签订的合同（黑合同）。为防止纠纷，交易双方最好另行签订一份补充协议，明确双方实际履行的是哪一份合同，以免留下后遗症，导致纠纷的发生。

（7）交易期间的约定

无论交易成功与否，交易双方最好在合同中约定一个最长的交易期间，同时对某个事项约定一个最长的办理时间，如一方超过该期间未办妥的，另一方有权解除合同。以免出现一方长时间不履行合同某一义务，而另一方又不能及时解除合同，造成延误一方的交易机会或增加交易成本。

（8）房屋交付问题

双方应当在合同中约定，在购房人完全履行了合同约定的义务，在交房条件成就时，卖房人应向购房人交付房屋及房屋应符合约定的要求。如果还包括家俱、家电等的交付，双方最好列一个明细清单，以免交付时出现纠纷。

（9）卖房人户口迁出问题

这个问题，交易双方往往会忽略，也容易产生纠纷。双方最好约定卖房人先把户口迁出，再进行交易。如果先办理房屋过户，之后卖房人才把户口迁出，一旦卖房人没有按约定及时把户口迁出，将导致购房人无法落户，会造成购房人子女无法及时入学等问题，从而导致纠纷。

（10）中介费的支付条件问题

建议交易双方与中介公司在合同中约定中介费的支付条件，即在双方交易成功时才全额支付中介费，由于不同原因造成交易不成功的，中介公司应当根据具体情形对中介费进行减免收取。这样的约定比较公平和客观。实践中很多关于中介费的诉讼纠纷，就是因为各方对中介费的支付条件约定不明确造成的。

（11）违约责任问题 

这个问题特别重要，针对交易中可能出现的违约情形，各方一定要在合同中作出具体明确的约定，一旦产生纠纷诉至法院，违约条款关系到守约一方合法权益的维护问题，也是法院公平裁判的依据。

因此，二手房交易中，交易双方虽然委托了中介公司办理交易事宜，但很容易发生纠纷。笔者建议交易双方最好聘请专业律师参与整个交易过程。这样双方交易过程中的法律风险才能得到很好的控制，防范交易风险。即使之后产生合同纠纷，由于之前有专业律师把关，自己也不至于太被动，以便最大程度维护自己的合法权益。

（四）购房款付款方式及按揭方式下卖方存在的法律风险

1、实践中，作为购房人，支付购房款之后，而后由于种种原因无法办理房屋过户手续，往往就是选择了先支付购房款后办理过户手续的方式，这种方式下购房人的风险极大。

2、现在各地的房屋交易中心普遍推行购房款由银行作为第三方实行资金监管，这样大大降低了购房人的交易风险。房屋买卖双方可以与银行签订三方资金监管协议，双方可以在协议中约定银行向卖房人支付购房款的条件，即必须在房屋办理完过户手续后，银行才能把监管资金（购房款，实践中往往是首付款）支付给卖房人。通过这种方式，买卖双方的合同权益得到平衡，保证了购房人的资金交易安全。但是，实践中，往往有些购房人对购房款可以进行资金监管的方式并不了解，而往往选择先向卖房人支付购房款后办理过户的传统方式，从而增加了交易风险。

3、对于卖房人来说，目前还有一个比较大的问题就是在购房人采取银行按揭贷款支付方式下的风险。

该风险之所以存在，是因为卖房人须先把房屋过户给购房人，购房人取得新的房屋产权证之后才能向银行办理贷款，而在这一过程中，购房人有可能因为债务纠纷而导致该交易房屋被第三人申请法院查封，这样银行就不能贷款，从而导致卖房人的大部分房款无法到位，造成损失。目前，卖房人的这一交易风险无法避免。但卖房人可以从以下两个方面防范这一风险：一是交易之前，须对交易对象（购房人）的信用记录、涉及诉讼情况、购房动机及履约能力等情况做一个全面的调查了解，必要时聘请专业律师做一个尽职调查；二是按揭贷款办理过程中，应积极主动与银行负责办理贷款人员沟通，催其尽快办理相关贷款手续，尽量缩短办理贷款时间，以降低交易风险。

三、二手房交易风险防范的对策和建议

(一)政府管理部门建议

1、建议由国务院制定《二手房交易管理办法》

目前，行政管理部门出台的二手房交易资金监管规定，实践中只是解决了首付款交易资金的监管，解决了买方付款后房屋却不能过户的问题，因为首付款进行监管后，只有当交易房屋过户到买方名下后，监管银行才能依监管协议的约定将首付款支付给卖方。交易资金监管措施出台之后，可以说二手房交易中买方的风险大大降低。但是没有解决卖方交易资金余款的风险问题，如前所述，即无法确保卖方能及时收到交易资金余款。

为解决上述问题，建议由国务院制定《二手房交易管理办法》，明确二手房交易中，在二手房办理过户及按揭贷款抵押登记手续中，房产交易部门与金融机构互相配合的衔接机制，明确房产管理部门须做到过户登记与抵押权登记的无缝衔接！这样就可以解决交易房屋在办理过户之后办理抵押登记之前可能被第三人申请查封的问题，确保银行能顺利办理交易房屋的抵押登记手续及发放贷款。从而确保卖方能及时收到交易资金余款，从而化解了二手房交易中卖方的重大交易风险。

2、政府部门应当加强对二手房交易中介机构监管，提高行业准入门槛，制定并实施从业人员的资质认定规定。

目前，二手房交易中介机构的准入门槛太低，从业人员整体素质不高，加上从业人员的法律意识淡薄，造成二手房交易中的乱象。

3、房产管理部门应当制定详细的《二手房交易流程指引》，加强对交易当事人交易引导和法律风险提示。

（二）买卖交易双方建议

对于老百性来说，买房可能是一辈子中最大的一笔投资（交易），一旦出现交易风险产生纠纷，将给工作和生活带来巨大的影响。因此，对于交易当事人来说，为了顺利完成交易事务，确保自己二手房交易中合法权益的实现，聘请一名专业律师参与交易全过程，应当是一个明智的选择！