无证房屋的性质与权利界定

辽宁申扬律师事务所　　　刘安财
摘要：本文通过论述我国现阶段房地产市场无证房屋的类型，进一步阐述了无证房屋性质如何界定，并提出了对于缺少房证，但又是合法房屋如何解决产权证取得的法律途径。
自从1995年《中华人民共和国城市房地产管理法》实施以来，我国城市房屋实行登记管理制度，经过权利人登记申请后，符合发证条件的，予以颁发房屋产权证，但是，现实生活中，有许多房屋并没有产权证，这不仅给城市房屋产权管理带来了麻烦，在司法实践中也存在着这样或那样的问题，需要通过一系列证据予以确定。
无证房屋的形成和类型
其实，所谓无证房屋的形成，主要是针对初始登记而言，
如果连初始登记的条件也不符合，当然谈不上房屋产权证的问题。现阶段，城市房屋颁发房证主要应该符合建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定的条件，即应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。而无证房屋的形成和类型有许多种类型，笔者通过司法实践和调查，将无证房屋的形成和类型归纳如下：
违章建筑房屋
此类房屋的特征是：没有经过城市规划部门批准，多数
为权利人自己私自建造，有些房屋虽然经过街道允许，甚至有些房屋具备土地使用证，或者土地管理部门收取土地使用费，当时，这类房屋仍无法办理产权证；有的房屋是房屋开发公司未经规划部门审批，在房屋开发规划范围内私自建造，最后，仍没有补办手续的房屋。
临时建筑房屋。
这类房屋的特点是：有些房屋经过土地规划部门批准建
设，有些经过房屋管理部门批准，但不符合城市整体规划，或者缺少其他批准要件，而依据我国法律规定不予办理房屋产权证的城市房屋；这类房屋大多数有规定的使用年限，有些没有使用年限。
缺少颁发房屋证件的房屋。
这类房屋的特点是：有国土规划部门的批准证件及土地
使用证明、建设项目开工许可证、甚至商品房预售或销售证，但没有经过验收或者虽然有验收文件，缺少申请人具备办证条件手续的房屋。
有或缺少建设文件，没有登记材料的房屋。
此类房屋有用地许可，无开工许可，或者有开工许可，
但无商品房预售或销售许可，无法办理初始登记的房屋。
有所有证件，或无任何证件，不属于地方政府管
辖的房屋。
这类房屋多是军队所有，也由不属于地方管辖的铁路、
石油、航空等企事业单位自建房屋，伴随房地产市场的发展，这类房屋对地方居民销售，或者划归政府，变成了无证房屋。
无任何证件的地方政府管辖的房屋。
这类房屋基本上属于无房屋开发资格，或者虽有房屋开
发资格，但没有任何批准文本，地方政府默许，却无权审批，也无法审批的房屋。
无证房屋的性质与权利界定及解决方式。
房屋权属的性质及产权证书能否办理，直接关系着权利
人的利益，这些利益主要表现在拆迁补偿与安置、产权交易、租赁等方面，笔者依据我国法律规定和社会现状，对全理解定及解决方式提出如下观点，仅供参考：
对于违章建筑房屋的处理。
对违章建筑的房屋权属性质，除有其他证据外，按照居
住代表人确定权属归属；属于违法建筑物。涉及违章建筑的拆迁和补偿，应该综合违章建筑使用人的情况予以综合考虑，如果经政府民政部门认定属于无生活来源的特困户，应该给予最低居住条件的安置，涉及违章建筑的拆除，应该给特困户提供廉租房，这样，符合我国民事诉讼法关于不得执行被执行人生活必需品的规定；如果违建房屋属于租赁房屋，应在处理租赁纠纷中确认租赁关系无效，但应支持最低使用费用的补偿原则，而对于出租人无论在拆迁及拆除上，不给予任何补偿；对于违章建筑房屋的买卖，依法应不予保护，而确认为违反国家法律强制性规定的无效行为；对于由土地使用权证明的使用人，应给与土地方面的适当补偿。
对于临时建筑房屋的处理。
这类房屋权利的确定应按照批准文件确定。对特困户的
处理，应比照第一种方式处理，而对于非特困户的处理，应采取的方式是：在批准期限内比照有房证房屋处理租赁问题；对于买卖房屋不应支持，应依照国家法律规定的限制流通物而确认无效，但经过批准部门批准的除外，对于拆迁补偿问题，应比照有证房屋的价值，结合批准期限，给予适当补偿和安置；对于超过批准期限的，按照违章建筑房屋处理。
对于缺少发证条件的房屋处理。
这类房屋的权利主要依照房屋居住情况、居住人的合同
及购买发票等证据确定权利人。但这种房屋实际上尚处于合同履行期内，不是发证机关直接予以确定的权利范围，其性质应确定为合法房屋，但缺少权利要件。这类房屋的解决方式为：无论开发公司是否处于何种经营状态，无论购买人是否支付全款，只要开发公司属于民事主体，应由权利人向人民法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，经生效判决或裁定后，到房产登记机关申请颁发房证；对于租赁关系，应确定合法有效，对于再次转让或交易，应按照合同权利义务转移的法律关系审理，并确定是否有效；涉及动迁，应按照合法房屋予以补偿。如果开发公司民事主体已经不存在，特别是已经注销，应当由房产管理部门作为国家无主财产的管理人为被告，按照上述方法解决民事争议，但诉讼费用的承担，不应由房屋管理部门承担；如果此类房屋没有经过验收，权利人应以验收单位为被告，主张履行验收义务，主要权利应向设计单位、建设单位、施工单位、监理单位主张，如果上述单位无法履行验收义务，其权利应向房屋质量监督部门主张。
有或缺少建设文件，没有登记材料的房屋的处
理。
此类房屋的应比照第三种方式确定权属。但因尚没有销
售许可，依法不应确定为有效合同，权利人也不应该首先提出民事诉讼，应该首先向发证机关提出发证申请，不予答复应提起行政诉讼解决；房屋租赁应按有效处理；房屋交易应按无效处理；房屋拆迁应按合法房屋补偿。
所有证件，或无任何证件，不属于地方政府管
辖的房屋的处理。
此类房屋如果无管辖单位文件证明，按照违法建筑物处理；否则，按照合法房屋处理。
无任何证件的地方政府管辖的房屋的处理。
笔者认为：如果政府不能补办合法手续，按照违法房屋
处理。其权利人的确定，按照合同、发票及其它材料确定，权利人的损失因政府管理不善和开发单位共同过错所致，应由政府管理部门和开发单位承担赔偿责任，否则，按合法房屋处理。
当然，我国幅员辽阔，各地区情况各不相同，笔者的观点仅仅代表一家之言。但如果消除无证房屋的存在，其根本原因在于行政机关的严格管理和依法行政，此外，还应注意我国的立法建设和培养当事人的法律意识，而无证房屋情况的解决，将使我国房地产事业更加向良性轨道发展，从而进一步促进和谐社会的发展和建设。