不动产权属证书是不动产所有人依法享有所有权的重要依据，房地产开发商不能在合同约定的期限内或法律规定的期限内办理权属证书的，不仅使购房人无法实现购房的主要目的，导致所购房屋不能转让、不能落户、不能抵押等，无法行使物权。

现阶段我国房地产市场处于不断规范过程中，不能按时办理房屋权属证书的情况时有发生，甚至有些项目根本无法办理权属证书，导致社会矛盾冲突加剧，广大群众群访群诉，引发一系列社会问题。

一、开发商负有办理权属证书的义务

取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，合同法的基本原则包括诚实信用原则，依该原则开发商负有办理权属证书的合同附随义务。

法律依据：

1、《城市房地产管理法》第五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权发证制度。

2、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》(法释[2003]7号) 第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

二、开发商不能在约定或法定期限内办理权属证书的原因

1、土地使用手续不合法。

商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是能办理房屋所有权证和国有土地使用权证，可以自定价格出售的产权房。开发商只有以出让方式取得国有土地使用权，进行房地产开发的商品房，才能办理权属证书。

例如“小产权房”无法办理权属证书。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

2、房地产开发企业未支付全部的土地出让金。支付土地出让金是开发商最主要的义务，如果未按约定履行支付全部土地出让金的义务，土地管理部门一般会限制办理土地使用权转让手续。

3、房地产开发企业违章建房。现阶段最突出的问题是开发商违规超建，私自违反规划，加大容积率，因其中有巨大的利益诱惑，开发商往往不遗余力，政府职能部门监管也存在进一步加强的问题，在违反规划的问题未处理完之前，购房人无法办理权属证书。

4、房地产开发企业无法提供规定的资料。

5、其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴，在建工程或完工的工程用于贷款或借款的抵押，未办理注销抵押登记的手续（封闭抵押贷款）等。

三、房屋权属登记的程序

1、开发商办理房屋初始登记，办理初始登记后才能办理分户的所有权登记。

根椐《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。

商品房由开发商办理完初始登记后，购房人才能办理分户登记，即我们通常所讲的办理商品房所有权证。

2、办理权属登记的义务承担。

开发商负有权属证书主办与协办的双重义务。（1）在权属初始登记阶段，因办理初始登记的资料均由开发商掌握，购房人不可能掌握该资料，应由开发商承担主办义务。（2）初始登记阶段后，开发商承担办理分户登记的协办义务。包括：开发商应提供“五证”（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售或销售许可证）、《房屋建筑工程峻工验收备案表》、房屋面积实测报告、为购房人开具结算发票等。

四、司法实践中开发商办证义务的形式
、购房人委托开发商全程办理产权证。如双方在商品房买卖合同中约定“开发商在房屋交付一定期限内备齐资料，为买受人向登记机构办理权属登记手续，买受人应按要求提供有关证件”。该约定应认为开发商与购房者达成了由开发商全程办理产权证的合同关系。

2、开发商协办义务。建设部、工商行政管理总局推出的《商品房买卖合同》示范文本第十五条关于产权登记的约定，采用的是认定分户登记中开发商承担协办义务。“出卖人应当在商品房交付使用后一定期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”

五、关于办证义务应当注意的其它问题

1、开发商在合同中约定免除其办证义务的，该约定无效。开发商办证义务是法定义务，不能通过合同约定免除，上面已经详述。

2、双方约定的办证期限短于法定期限。应当认为，只要开发商具备房地产开发资质及商品房预售条件的，应当认定是其真实意思表示，且不违反法律行政法规的禁止性规定，开发商承诺加重自身义务，应认定有效。

3、不可抗力因素导致逾期办理权属证书的，应当部分或全部免除开发商的逾期办证的责任。《合同法》第一百一十七条规定，本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根椐不可抗力的影响，全部或部分免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

（1）以自然现象为表现形式的不可抗力。（略）[详见《家园》第十六期115页]

（2）政府行为能否作为不可抗力，免除开发商逾期交房的违约责任。（略）[详见《家园》第十六期115页]

（3）异常社会事件能否认定为不可抗力。（略）[详见《家园》第十六期115页]

（4）施工中遇到的重大技术难题能否认定为不可抗力。因重大技术问题属开发商自身问题，且国家对于施工资质有严格的要求，因此重大技术难题不构成不可抗力。

六、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》(法释[2003]7号) 第十八条与《城市房地产开发经营管理条例》相矛盾。

《城市房地产开发经营管理条例》自一九九八年七月二十日公布施行，属于行政法规，其地位仅低于全国人大及全国人大常委会的制定的法律。法释[2003]7号是最高人民法院依据《合同法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等相关法律，结合审判实践，制定的司法解释，于2003年6月1日起施行。

根椐最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（人民法院出版社，2003年6月第一版）第232页“本条司法解释（法释[2003]7号第十八条）所依据的法律条款是：《合同法》第107条规定（略）。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定（略）。

法释[2003]7号第十八条相比《条例》第三十三条，只增加了第一款中的第一项“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。最高人民法院结合审审判实践，增加了该条款，突破了《条例》的规定，为开发商商留下了充分的空间，以致于几乎所有的开发商在商品房买卖合同中均不按《条例》第三十三的规定，而是任意延长协助办理权属证书的期限，恶意损害购房人的合法权益。

很多法律专家经过深入分析，也没有搞清楚最高人民法院突破《条例》的现实思考基于什么样的出发点！

七、开发商逾期办理权属证书责任承担

1、购房人有权要求开发商支付违约金，并继续履行办理权属证书的义务。根椐合同法的规定，当事人就迟延履行的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

、购房人有权要求解除合同，并有权要求违约金。

（1）、约定解除。一般情况下，商品房买卖双方均在合同中约定，超过一定的期限，开发商仍未能将办理权属证书应由开发商提供的资料提交的，买受人有权解除合同，并有权按合同约定要求开发商承担违约金。

（2）、法定解除。 (法释[2003]7号) 第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。