青海西宁律师马雪丹

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【马雪丹律师评析：房屋租赁双方除提前约定解除租赁合同的违约责任外，还应当就提前解除租赁合同可能给承租人造成的实际停产停业损失赔偿问题进行相应的约定，已规避双方未来可能产生的纠纷】

案情

原告王某与被告廖某签订《租房合同》，载明：被告将自有门面出租给原告，租期从2012年12月1日起至2015年12月1日止。2014年4月27日，重庆市某区房屋征收与补偿中心（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：甲方提供安置房屋给乙方进行产权调换，甲方向乙方给付房屋征收费用的补偿。协议书签订时，被告提交了原告的营业执照，以证明案涉房屋系营业性用房。被告领取了包括停产停业损失补偿费29760元在内的补偿款共计139569元。原告遂诉至法院，要求分配停产停业损失补偿费。

分歧

本案的争议焦点是：用于租赁的非住宅房屋因政府征收而拆迁，所补偿的停产停业损失费，承租人是否可要求按相应比例分配。

第一种意见认为，拆迁补偿和租赁合同虽系两个不同的法律关系，但因国家征收行为导致租赁合同解除的，两个关系不宜截然分开。承租人确因征收行为造成停产停业损失的，为减少当事人讼累，可根据具体案情，判令房屋所有人将一定比例的停产停业损失补偿费支付给承租人。

第二种意见认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人系房屋所有权人，停产停业损失等补偿费用支付对象也是被征收人即房屋所有权人。故，房屋承租人并无直接的民事请求权基础，无权参与停产停业损失补偿费的分配。

解析

笔者认为房屋承租人无权直接参与停产停业损失补偿费的分配，理由是：

第一，在请求权基础方面。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”该条例第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条例已对因房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失、室内装饰费等补偿费用的归属作出规定，为所有权人。即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用原则上应归属于所有权人，但所有权人与承租人另有约定的除外，法律并未赋予承租人直接的民事请求权基础。至于承租人与所有权人（出租人）在租赁合同中对前述补偿费用既无约定又不能协商一致的，承租人应主张解除租赁合同并赔偿损失，系属另一法律关系。

第二，就停产停业损失补偿费的实质而言。《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第六条规定：被征收人选择产权调换的，每月按房屋评估价值的5‰支付停产停业损失补偿费，停产停业期限按实际过渡期限计算。停产停业损失费的此计算方法实质上是，房屋所有权人因房屋被拆迁至其产权调换的房屋交付期间的停产停业损失。分别为：原非住宅为自行营业的，为停产停业损失；原非住宅为出租的，为租金损失。而重庆地区通常房产投资月租金标准也大概是房屋价值的5‰左右。从这一意义上讲，停产停业损失的实质是房屋所有权人损失，承租人参与停产停业损失补偿费的分配，欠缺法理正当性支持。

第三，从法律关系上讲。房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个法律关系，不能混为一谈。《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，拆迁人只与房屋产权人签订拆迁补偿安置协议，而不再与房屋承租人直接签订拆迁补偿安置协议，房屋承租人也不再因为所租赁的房屋被国家征收而直接与拆迁人产生法律关系。国家对房屋的征收行为只是租赁合同解除的原因，而征收补偿方案的对象是房屋所有权人而非承租人，该补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同解除所受损失的计算依据。对于承租人提出的损失赔偿请求，应当以双方签订的租赁合同作为请求权依据，根据租赁合同约定以及相关法律规定，以承租人提交的相关证据确定是否存在停产停业损失费以及数额。

本案中，原、被告没有约定提前解除租赁合同的违约责任，应当依据提前解除租赁合同给承租人造成的实际停产停业损失进行赔偿。

来源：人民法院报