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  • 姓名 : 刘骏
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公房征收“同住人”的认定标准与补偿分割原则

作者:刘骏来源:找法网更新日期:2017-08-15浏览量:1939

公房征“同住人”的认定标准与补偿分割原则

公房的性质和分类

公房又称公有住房,是相对于所有权属于个人的私有住房而言的,一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内,对公有房屋享有占有使用部分益和有限制处分的权利。公房是由国以及国有企业事业单位投资兴建销售的住宅,在住宅未出售之前,产权归国所有。根据产权人的不同,公房主要分为三类:

第一类是直管公有住房,指由政府接管,国出租新建扩建的住房,大多数由政府房地产管理部门直接管理出租修缮,少部分免租给单位使用的住房。

第二类是单位自管公房。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房。

第三类是行政事业单位作为产权人,分配或出租给单位员工居住使用的房屋。

公房租赁政策中的同住人共同居住人概念有区别,不能混用

首先,二者的渊源不同

“同住人”是1990年8月1日生效的《上海市城镇公有房屋管理条件》中确定的概念;共同居住人是2000年7月1日施行的《上海房屋租赁条例》确定的概念。同时,该《条例》第五十四条 本条例自2000年7月1日起施行。《上海市城镇公有房屋管理条例》同时废止。可见,“同住人”的概念随着《上海房屋租赁条例》的施行被”共同居住人”所取代。

其次,二者的适用范围不同

1依照《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》有关问题掌握口径》的通知[沪房(1991)公字发第226号]中第七条 本细则中的“同住人”是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。

2依照上海市房地资源管理局《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》[沪房地资公[2000]98号] 第十二条中解释:“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚出生可以不受上述条件的限制

3 《上海市国有土地上房屋征与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)第51条(三)共同居住人,是指作出房屋征决定时,在被征房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

可见,“共同居住人”与“同住人”相比较,虽然经历过变化,但适用条件有明显的不同。

上海法院关“同住人的认定标准

上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(沪高法民一[2004]3号)第三条本解答所指的同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。 他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有住房计划经济下分配的福利房自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。

该《解答》取代了上海市高级人民法院于2003年3月沪高民一(民)他字第6号作出批复中明确,“共同居住人”不受有无本市常住户口的限制。重新明确了“有本市常住户口”,“实际居住一年以上”的条件,并使用了“同住人”的概念。

上海法院关于公有住房同住人的认定,确定了以下三条标准:

1拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口;

2拆迁许可证核发之日,已实际居住一年以上;

3拆迁许可证核发之日,本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋。

上海法院对征补偿款的分割原则

上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(沪高法民一[2004]3号)第九条:

承租人同住人之间,一般遵循一人一份均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况除外:

(一)有以下情况之一的人,可以酌情多分:

 1.承租人或同住人属于年老体弱,缺乏经济来源,且按均分所得的补偿款,无法购得房屋保证其正常生活的;

 2.承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的;

3.对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

 (二)属于本市两处以上公房承租人的,其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。

 

2017年7月15日

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