房屋租赁两大常见问题

对于在异地工作的人来说，租房安顿自己的生活便成为了开展工作的第一步，但在租房过程中并不可能是一帆风顺的，总会碰到各种各样的法律问题，如果不能妥善处理，将会影响到自己的生活以及工作。因此我们列出了以下两大较为常见问题，希望以此能够引起各位房客的注意，同时学会如何保障自身的合法权益。

一、          未经出租人（房东）同意不得转租

承租人（房客）为了减少在异地生活的成本，往往选择与人合租，其实质是将部分房屋进行转租，依据《合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，如果在房屋租赁合同上还约定了违约金，出租人可以要求承租人支付违约金。而且因承租人非法转租，导致与次承租人房屋租赁合同目的无法实现的，次承租人可以要求承租人承担违约责任。

从另一方面来说，房客在租赁房屋时最好能够让房东出示房产证，证明是该房屋的所有权人；如果对方是承租人（第二房东），则也应当要求对方出示房屋租赁合同，仔细审阅房屋租赁合同是否允许承租人进行转租并将该合同保留复印件，如果合同并没有相关约定，希望能够直接与房屋所有人（大房东）取得联系，并获得书面转租许可。

二、          租赁期间出租人出售房屋

首先，需要明确的是《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这也就是我们常说的“买卖不破租赁”，对于租赁房屋在租赁期间被出租人出售的，承租人可以继续租赁该房屋至租赁期届满。这里需要提示各位买房人或售房人，买房人在购买二手房时需要注意房屋是否仍属于对外出租期限内，对于售房人来说应尽到提示义务并在售房合同中对于房屋租赁情况进行说明，否则因此给买房人带来的损失，其可以向售房人要求赔偿。

其次，承租人在同等条件下具有优先购买权。出租人在租赁期间出售房屋时，应当在出售之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下具有优先购买权，所谓“同等条件”包括总价款、支付方式、支付时间、亲属关系、交房时间等所有因素，例如出租人将房屋出售以一个低于市场价的金额出售给自己的亲属，若承租人与出租人不具有亲属关系，则无法享有优先购买权。

在房屋租赁过程中总会遇到各种问题，以上两方面只是其中冰山一角，仅希以此为引，以提高各位出租人、承租人在房屋租赁过程中的风险认知，以及学会保护自身合法权益。