未取得产权证的房屋（包括开发商已经交房和尚未交房的），目前在房地产市场中交易频繁。发生纠纷后，各地法院对该类协议的效力也认定不一（目前已逐步倾向认定有效）。我们认为协议应当有效。理由在于：

一、《房地产管理法》第38条虽规定了“未取得房屋权属证书的房屋不得转让”，但不应当根据该条规定认定合同无效。

其一、该规定系管理性规范，非效力性规范。《城市房地产管理法》首先是一部行政法，其主要规范对象是行政管理行为，该法第六章关于法律责任的规定，也全是行政管理方面的责任。因此，该规定系管理性规范，非效力性规范。根据《合同法司法解释二》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，合同并不以此而无效。

《人民司法》2009年08期刊载的案例评析文章《房屋未领取产权证不影响协议转让》，《人民法院案例选》2007年第3辑刊载的《张瑞龙诉何少玲、张彩兰房屋买卖合同纠纷案》等案例均认定：《房地产管理法》第38条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定属于管理性禁止性规范，而非效力性的禁止性规范，违反该条规定签订的房屋买卖合同，并不当然无效。

其二、认定合同无效，将违背的立法目的。从《房地产管理法》第38条的立法目的来看，法律作出这样的规定是防止权属不清、权属有争议的房屋进入房地产交易市场，扰乱市场稳定。比如违规建造的房屋就属权属不清的房屋，作为遗产的房屋未依法继承前的状态就属于权属有争议的房屋。《房地产管理法》第38条的原意是禁止此类房屋上市交易的，如果卖方的房屋权属清楚、无争议，仅仅以卖方未取得房屋所有权证而认定买卖合同无效，显然就违背了《房地产管理法》的立法目的。

其三、根据物权行为与债权行为区分原则的精神，“不得转让”应理解为不发生物权的转移。未取得产权证的房屋的买卖不发生物权（所有权）转移，但这一转让不能的后果并不能否定为转让该房地产而签订的合同的效力，对于买卖合同效力的判断应依据合同法进行。

合同关系是一种债权债务关系，它与物权法上物权的变动是两个概念（或者说合同成立与合同履行是两个概念）。合同有效成立，只是在当事人之间发生债权法上的债权、债务关系，但如果合同是以物权变动为目的(典型的如买卖)，则物权的实际变动还有待于相应的交付(动产)或移转登记(不动产)方可完成。当不具备物权变动的条件时(如卖方尚未取得所有权证书，自然无法协同买方办理过户登记)，只是不发生物权变动的效力，但并不能由此而影响债权合同的效力。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条明示了合同效力与物权的效力的区别。因此，不能以物权未发生变动或不能发生变动为理由，转而否定作为原因行为的买卖合同的效力。

《城市房地产管理法》第32条也特别解释了“房地产转让”的概念，“是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。按此规定，买卖只是房地产转让的手段，最终将房地产转移给他人才是真正意义的转让，并且指出买卖、赠予是房地产转让的合法方式，所以将买卖合同的订立视为“房地产转让”是违背该法的真实意思的，是对该法的误读。 所谓不得转让，应指不得发生物权的变动，而物权的变动是合同的履行问题，而非效力问题；

其四、如果房屋没有权属证书则禁止买卖，《城市房地产管理法》就应当不允许商品房预售行为的存在。既然未竣工的房子都可以买卖，凭什么说没有权属证书的房地产一概不得转让，这岂非自相矛盾不能自圆其说！《城市房地产管理法》第38条第6项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”,而未正面规定转让了无产权证的合同无效。

二、基于诚实信用原则、公平原则、意思自治原则及维护交易秩序只考虑，也不应当认定合同无效。

近年，在房价一路飙升的情况下，频频出现出售方以买卖合同违反《城市房地产管理法》第三十八条第（6）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”之规定为由，向人民法院提起确认合同无效、要求返还房屋之诉。出售方的上述行为显然违反了民法所要求的诚实信用原则。如果人民法院根据《城市房地产管理法》第三十八条第（6）项之规定，仅以房屋未依法登记领取产权证书而径行判决合同无效，那么反而使出售方因不诚信而获取巨大不当利益。这将导致极大危害交易安全和诱导诚信危机的恶果，也违反了古罗马“任何人不得因自己之不法行为而获得利益”之法谚。

三、司法实践中，各地法院也逐步倾向认为，房屋没有产权证并不导致房屋买卖合同无效，而且北京、上海等发达地区的高院指导性意见也肯定了这一点。

2009年2月3日开始实施《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（试行）第四条规定：“对以将来可能取得所有权的财产为标的物的买卖合同，法院不得以出卖人未取得所有权为由认定合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的，应承担违约责任。”2005年12月16日公布实施的《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第4条就“2004年4月26日‘期房限转’政策出台后，一方尚未取得房屋所有权证，即与他人订立转让合同。该转让合同的效力如何认定？”答复称：“高院在今年6月16日《民事法律适用问答》（2005年第1期）对此作了阐述，明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于“期房限转”的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。”