论商品房买卖合同解除权的法定情形

    根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等相关规定，行使商品房买卖合同解除权的法定条件即当法律上的原因出现时，商品房买卖合同当事人可据此依法行使解除权。经对相关法律规定梳理后主要有以下情形：

    1、因不可抗力使合同目的不能实现。一般说来，不可抗力更多地是作为免除违约责任的抗辩理由，只有当不可抗力致使不能实现合同目的时，才能作为解除合同的条件。如商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因国家政策发生变化而导致买受人无法货款的，当事人可以请求解除合同。值得注意的是，对此情形及据此而引伸出的情势更变原则应慎用，如出卖人以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，是一般不予支持的。

    2、一方明示违约。在履行期限届满前，商品房买卖合同当事人作何一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，则另一方有权解除合同。

    3、当事人一方迟延履行主要义务致使合同目的不能实现。包括：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外；商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的等。

    4、根本违约。是指因一方违约而使另一方完全丧失了合同的预期利益。包括：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；房屋质量问题严重影响买受人正常居住使用的。

    5、法律规定的其他情形。包括：出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的；在签订预售合同后开发商擅自变更规划设计未通知购买人或者购买人不同意的；商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的；因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的等。