A单位系B住宅小区内一套用途为商业金融业的物业的所有权人，一直以来A小区住宅部分与商业部分物业管理费均是一样的，但近期该小区业主委员会决定召开业主大会，并审议表决以下事项：1、是否通过聘请C公司管理A小区物业，并授权业主委员会与其签订《A小区物业服务合同》（合同见公示，备注：物业管理费住宅部分不涨，商业部分为住宅部分1.5倍）。于是，A单位向笔者咨询，就调整商业部分物业管理费事项，是否应当按照专有部分的不同性质，将商铺业主和住宅业主分开投票，对各自的物业费上调进行表决，即商业部分物业费上调是否应经商业部分占商业部分总面积过半数的业主且占人数过半数的业主表决通过。

笔者认为：在该案例中，因商业部分面积与业主人数往往仅占整个小区建筑总面积以及业主人数的很小部分，如果由小区全体业主对商业部门物业管理费上调进行表决，较易导致“多数人的暴政”，侵害少数业主的合法权益。因此A单位认为应当按照专有部分的不同性质，由商铺业主和住宅业主分开投票，对各自的物业费上调进行表决，具有一定的合理性。

但《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条仅规定业主共同决定的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意或应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，目前法律法规均未对是否应当区分住宅业主和商铺业主，分开对各自的物业管理费上调进行表决作出明确规定。为进一步明晰和理解上述法律规定，笔者收集了大量的相关案例，试图从中寻找司法机关对此类问题的裁判观点，如：

1、在黄静与宜昌世纪欧洲城业主委员会、宜昌坤达物业有限公司业主撤销权纠纷二审一案中（案号：（2014）鄂宜昌中民二终字第00115号），宜昌市中级人民法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条仅规定业主共同决定的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意或应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并未区分住宅业主和商铺业主均必须过半数。且欧洲城业委会作出住宅业主和商铺业主物业管理费用上涨的决议以及与坤达物业公司签订关于上调物业管理费用的合同并未违反法律规定，也未超过物价部门核定的关于物业管理费用的收费标准，原审法院认定有效并无不当。

2、在上海市沧达投资经济发展有限公司与上海市长宁区怡乐公寓业主委员会业主撤销权纠纷一审一案中（案号：（2011）长民三（民）初字第103号），上海市长宁区人民法院认为：有关共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定，业主大会或者业主委员会依法定程序作出的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中涉及小区商业用房物业管理费收取标准，经由全体业主96.11%投票通过，亦有相关职能部门在场见证，并未违反法律规定的程序，且该决议内容亦在合理范畴内。

3、在上海市松江区半岛花园业主委员会诉季洪星等业主撤销权纠纷二审一案中（（2014）沪一中民二（民）终字第3033号），上海市第一中级人民法院认为：鉴于孙国兴等十人在二审时表示不再坚持对系争决议程序方面的异议，故本案的争议焦点还在于涉案小区商铺物业费标准的调整是否存在侵害商铺业主利益的情形而应予撤销。原审法院系基于“同等服务、同等收费”的原则及法律并无商铺物业费应高于住宅物业费的规定，认定业主大会对涉案小区商铺物业费收费标准的调价幅度明显高于联体别墅物业费收费标准而侵犯了商铺业主利益故应予撤销。对此，本院认为，孙国兴等十人主张业主大会将涉案小区商铺物业费收费标准调整至2.20元／月／平方米侵害了处于少数地位的商铺业主利益，但其并未提供切实证据证明该收费标准明显高于商铺业主实际享受的物业服务所对应的物业费标准，而商铺物业费的调价幅度高于联体别墅物业费的调价幅度并不必然表明调整后的商铺物业费标准不合理，所谓的“同等服务、同等收费”原则亦应适用于性质相同的物业，故在孙国兴等十人并未提供充分证据证实其主张的情况下，原审法院仅以调价幅度的不同而认定业主大会关于调整商铺物业费收费标准的决议侵害了商铺业主利益而应予撤销，缺乏充分的事实和法律依据，由此所作判决不当，本院予以纠正。半岛花园业委会的上诉请求，依法有据，本院予以支持。

4、在张平等诉上海市浦东新区世外桃源花园别墅小区业主委员会业主撤销权纠纷二审一案中（案号：（2014）沪一中民二（民）终字第3042号），法院认为：商铺业主和住宅业主同属小区的业主，商铺业主不享有高于其他业主的特权，也不享有对业主共同决定的事项的一票否决权。从本案事实看，张平、姜春宝所购商铺虽系商业用房，但与该小区别墅住宅同属上海市浦东新区世外桃源花园别墅小区一个物业范围内，张平、姜春宝并无证据证明及提供相应法律规定其商铺与该小区住宅用房分属两个物业管理区域，且该小区业主大会于2014年2月18日通过的《上海市管理规约》第十一条第一款内容系经过该小区专有部分面积过半数且占总人数过半数同意，符合法律及行政法规的相关规定，对包括张平、姜春宝在内全体业主均具有法律约束力。现张平、姜春宝认为小区业主大会表决该事项未经过其作为专有部分面积的业主同意而提出撤销2014年2月18日业主大会通过的《上海市管理规约》第十一条第一款之规定之诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。

纵观上述案例，笔者发现在当前司法实践中，均认同调整物业管理费标准属于小区共同决定事项，应由全体业主进行表决决定，而无需区分住宅业主和商铺业主，分开进行表决。同时，笔者亦发现，对商业部分的物业管理费的调整应控制在合理范围内，如商铺业主可举证证明调整后的收费标准明显高于商铺业主实际享受的物业服务所对应的物业管理费标准或政府部门发布的相关指导价格的，则商铺业主可援引《中华人民共和国物权法》第78条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条的规定，以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益为由请求人民法院撤销该决定。